Gemeenten zitten er steeds vaker mee in hun maag: ‘Wat doen we met de bedrijventerreinen?’ Veranderende omstandigheden en oprukkende woningbouw binnen de contouren leiden tot wrijving en botsingen. SAOZ ziet ruwweg drie scenario’s: optimaliseren, inwaarts zoneren of transformeren. En bij alledrie zijn er specifieke aandachtspunten.
De arbeidsmarkt verandert sneller dan de plekken waar gewerkt wordt. Denk aan digitalisering en thuiswerken. Maar ook aan veranderende sectoren; de dienstensector stelt hele andere eisen aan onze werkomgeving dan de productie van goederen. Daarnaast spelen de economische ontwikkelingen een rol: we zien sinds de financiële crisis steeds meer leegstand op sommige bedrijventerreinen terwijl niet ver daar vandaan andere branches nieuwe gebouwen neerzetten. Het effect van de coronacrisis is nog onbekend. Binnen de contouren zie je vaker botsingen ontstaan tussen de functies wonen en werken, vooral op het gebied van milieu- en andere hinder. Het is kortom, een dynamisch thema. We schetsen hieronder drie veel voorkomende scenario’s, inclusief waar je als gemeente rekening mee moet houden wanneer je plannen maakt op of rond bedrijventerreinen.
Optimaliseren
We zien al jaren de trend dat er steeds minder nieuwe gebieden tot bedrijventerreinen worden bestemd. Gemeenten kiezen er vaker voor om een bestaand bedrijventerrein te behouden en om het bedrijfsmatige gebruik optimaal te benutten. Ook het soort bedrijvigheid verandert en dat heeft zijn weerslag: de ‘bezorgeconomie’ leidt tot de bouw van grote opslag- en distributiecentra op bedrijventerreinen in heel Nederland. En de digitalisering zorgt voor steeds meer datacenters, die weer een enorme impact hebben op de energie-infrastructuur in een gebied, naast dat het ook leidt tot verdringing van ‘reguliere’ werkgelegenheid. Bij dit soort veranderingen is het schaderisico vaak goed te overzien. Waar de problemen vaak opdoemen is bij de bedrijfswoningen op bedrijventerreinen. Veel gemeenten zijn die een doorn in het oog.
Niet de meest vriendelijke omgeving
In de jaren ‘70 en ‘80 van de vorige eeuw was het niet ongebruikelijk dat je als ondernemer naast je bedrijf woonde. Het was handig, voordelig en veilig, dus werden er veel woonhuizen naast bedrijfspanden en loodsen gebouwd. Dat is vandaag de dag niet meer nodig. Ook hier: dankzij technologische ontwikkelingen kun je je bedrijf heel makkelijk op afstand beveiligen en je hoeft er als directeur/eigenaar niet altijd meer aanwezig te zijn. Daarnaast zijn bedrijventerreinen natuurlijk niet de meest vriendelijke omgeving om te wonen. Soms werd de bedrijfswoning nog door een werknemer gebruikt maar de afgelopen decennia werd er dus massaal kadastraal gesplitst en werden bedrijfswoningen aan ‘burgers’ verkocht, die helemaal niets met de onderneming te maken hadden maar wel voor een scherpe prijs veel huis konden kopen. En daarmee begonnen de problemen.
Ten eerste klopt het niet qua planologie, ten tweede leidt het vaak tot milieuproblematiek en ten derde vertrekken die ‘burgers’ na een aantal jaren meestal toch weer omdat ook zij ontdekken dat de vele goedkope vierkante meters het gebrek aan een veilige, gezellige woonomgeving niet kunnen compenseren. De woning wordt vervolgens gebruikt voor tijdelijke huisvesting (van bijvoorbeeld seizoensarbeiders of migranten) of het worden spookhuizen. Zo gaat het vaak van kwaad tot erger.
Scheiding van wonen en werken
Gemeenten en provincies voeren dus al jarenlang beleid om bedrijfswoningen van bedrijventerreinen te weren. Maar na decennia van pappen en nathouden – begrijpelijk, omdat je als gemeente gewoon niet precies weet hoe ermee om te gaan – moet je de confrontatie toch een keer aan. En als je dan wilt doorzetten om de strikte scheiding tussen wonen en werken planologisch voor elkaar te krijgen, is het goed te weten waar de (verborgen) schaderisico’s zitten. De hele operatie wordt er niet per se makkelijker van. Maar het geeft wel een groot stuk duidelijkheid en houvast bij het maken van (politieke) keuzes.
Inwaarts zoneren
Voorspellen blijft een lastige wetenschap, maar één ding is zeker: we gaan de komende jaren in Nederland heel veel extra woningen nodig hebben. Daarbij komen we twee elkaar versterkende effecten tegen: de ruimte wordt schaarser en de milieunormen krijgen steeds meer aandacht. Ergens gaat het dus schuren en botsen. Tussen woningbouw en natuur maar ook tussen wonen en werken. Je ziet vanuit bedrijfsterreinen de woningen steeds dichterbij komen. Wij zien dat gemeenten graag willen dat het allebei kan, en in de praktijk vaak de voorrang geven aan woonwijken.
Dat is zeker gezien de huidige woningnood begrijpelijk. Maar dan moet je er wel rekening mee houden dat de planologische hinder bij de bedrijven die vlakbij zitten omlaag moet. Dat leidt tot het terugbrengen van milieucategorieën (inwaarts zoneren). Het trekken van die “cirkels” gaat meestal prima. En met de bestaande, feitelijke exploitatie van bedrijven wordt ook vaak wel rekening gehouden. Maar pas op: het beperken van milieucategorieën leidt vaak tot het beperken van de gebruiksmogelijkheden van een bedrijfspand. Dat is dus ook van invloed op de waarde van het vastgoed. En daarmee is het beoordelen van de schade toch wel iets meer dan 1 + 1 = 2. Een solide risicoanalyse houdt hier rekening mee.
Transformeren
Het derde scenario dat we veel zien is transformatie. Er zijn ruwweg drie redenen voor het herbestemmen van bedrijventerreinen. Sommige terreinen zijn gewoon verouderd. Maar pas op: dat betekent niet dat de panden niets meer waard zijn. Een andere reden is leegstand. Dat kan te maken hebben met verouderde gebruiksmogelijkheden maar heeft natuurlijk ook zijn wortels in de economische crisis.
In beide bovenstaande gevallen zou je als gemeente – plat gezegd – kunnen denken: wat kan mij het schelen want ik ben de eigenaar niet. Maar vaak ontstaat er politieke druk om er toch iets aan te doen. In de meeste gevallen kun je dit (via organische gebiedsontwikkeling en uitnodigingsplanologie) overigens prima aan de markt overlaten, blijkt ook uit de praktijk.
Twee routes
De derde reden kan zijn: de enorme behoefte om woningen te bouwen. De gemeente heft het bestaande bedrijfsterrein op en geeft aan dat het van bestemming mag veranderen en mag transformeren van een bedrijventerrein naar “woon-werkgebieden” of zelfs 100% woongebieden. Er zijn hier in theorie twee routes.
- Actief; de gemeente maakt een nieuw bestemmingsplan voor het gehele gebied, het gehele terrein wordt ontwikkeld, de gemeente koopt ook aan en zal indien nodig bedrijven verplaatsen. Dit zien we momenteel maar weinig.
- Passief; de gemeente faciliteert en zegt toe de initiatieven van de markt te ondersteunen, het gebied wordt in delen getransformeerd en de gemeente koopt niet aan. Dit is de afgelopen jaren de meest gekozen weg.
Voor welke route je ook kiest, transformatie kan behoorlijk ‘tricky’ zijn. Het heeft gevolgen voor de ondernemers die blijven en bedrijven in de omgeving van het plangebied. Milieubelastende bedrijven zoals de asfaltcentrale, betonmortelcentrale, waterzuivering of windturbines krijgen straks te maken met milieugevoelige objecten zoals woningen.
Milieucontouren, bereikbaarheid en nadeelcompensatie
Naast de bestemming ‘wonen’ krijgen bedrijven soms ook te maken met windturbines op of vlakbij het bedrijfsterrein. Door milieucontouren rondom de windturbines heeft dit gevolgen voor de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de nabijgelegen terreinen. Ook bijvoorbeeld een waterstoftankstation kan gevolgen hebben. Alles hangt met elkaar samen en elk besluit heeft invloed op de omgeving. Vanuit planschade-perspectief moet je dit soort zaken vooraf helder in kaart brengen.
Ook leidt transformatie vaak tot problemen voor de bereikbaarheid van bedrijven en daarmee komt nadeelcompensatie in het spel. Denk aan verkeersbesluiten, het afsluiten of (tijdelijk) omleggen van aanvoerroutes. Dat kan voor ondernemers en transporteurs behoorlijke schade opleveren. Een risicoanalyse nadeelcompensatie geeft hier inzicht in.
Tot slot
De drie scenario’s die we hierboven schetsen hebben allemaal hun eigen karakteristieken. Maar één ding staat vast: Bij alledrie vinden er veranderingen plaats, zijn er ruimtelijke effecten, worden de marktwaardes van gronden en opstallen beïnvloed en dus wordt er vrijwel altijd ergens schade veroorzaakt. Daar ontkom je niet aan. Wat je wel kunt doen is die schaderisico’s zo volledig mogelijk in kaart brengen en dan óf maatregelen nemen om ze te beperken, óf de kosten meenemen in je plannen en politieke besluitvorming.
