Kamergewijze verhuur neemt hand over hand toe en leidt bij veel gemeenten tot kopzorgen. Om ongewenste situaties te voorkomen hebben zij een -vanaf januari 2022 ook in de woningwet verankerd- stuk gereedschap tot hun beschikking waarmee nu al steeds meer geëxperimenteerd wordt; de zelfbewoningsplicht. Die lijkt heel veel zegeningen te hebben. Maar er zijn ook valkuilen die je als gemeente koste wat kost wilt vermijden.

De complexiteit van de problemen op de woningmarkt is inmiddels een onontwarbare kluwen. Eén ding is zeker: er moeten meer woningen komen. Of preciezer, er moet meer woonruimte komen. Dat kan op twee manieren. Meer huizen bouwen én het anders benutten van de bestaande woningvoorraad. Dat laatste vertaalt zich vaak in het opsplitsen van een woning in meerdere kamers voor de verhuur. Daarbij is er juridisch een verschil tussen woningsplitsing en omzetting. Woningsplitsing is het maken van meer woningen of appartementen in een bestaande woning. Omzetting is het veranderen van een woning voor 1 huishouden in een woning waar kamers worden verhuurd en waarbij sommige voorzieningen worden gedeeld.

Kamerbewoning

De absurde druk op de woningmarkt vindt een ventiel in de kamergewijze verhuur. En dat zien ook beleggers, ontwikkelaars en particuliere eigenaren. Die zoeken naar mogelijkheden om hun belegging optimaal te laten renderen en komen dan uit bij het verkameren van een woning in meerdere units voor de vrije verhuur. Kamergewijze verhuur vindt vooral plaats in woonwijken met een goedkope woningvoorraad. De bewoners zijn vaak jong, met een laag inkomen en/of student. Ook arbeidsmigranten wonen vaak in zo’n ‘verkamerde’ woning. Waarbij opgemerkt moet worden dat kamerbewoning niet per se de oorzaak is van een minder prettige wijk, maar dat minder prettige wijken wel kamerbewoning aantrekken.

Weeffout

Het krachtenveld is hier voor gemeenten best gecompliceerd. Een verstoorde balans in de wijk zorgt voor overlast (van een tekort aan parkeerplekken tot uitpuilende vuilcontainers). Kortom: bewoners gaan morren, de buurt loopt te hoop. De nieuwe huurders zitten er vaak maar tijdelijk, de sociale verbanden in de wijk worden losser en als je er niet op tijd bij bent gaat de kwaliteit van de leefomgeving ineens hard achteruit. Wat in de praktijk ook gebeurt is dat een gemeente ineens een of twee initiatieven ziet, bijvoorbeeld een uitzendbureau dat een paar panden koopt voor het huisvesten van arbeidsmigranten. Zo ontdekt men dat er een weeffout zit in het bestemmingsplan en pakt men dat er maar eens bij. En dan is het: ‘Hé, dit komt op meerdere plekken in de stad voor.’ Hier moeten we misschien iets mee.

Barometer

De zaken die bij SAOZ op onze bureaus terechtkomen zijn altijd een barometer voor de situatie buiten onze ramen, op onder andere de woningmarkt. Het afgelopen jaar zagen we een forse stijging van het aantal aanvragen voor risicoanalyses vanuit gemeenten in het kader van (het tegengaan van) omzetting naar kamerbewoning. Waar handhaving in de praktijk gewoon niet meer bij te benen is en bestemmingsplannen niet zijn ingericht op de schaal van verkamering die we nu zien, grijpen gemeenten naar beleidsinstrumenten. Zoals het invoeren van een zelfbewoningsplicht in het kader van de nieuwe Wet opkoopbescherming en verruiming tijdelijke verhuur.

Gebiedsgerichte opkoopbescherming

De Wet opkoopbescherming en tijdelijke verhuur treedt naar verwacht op 1 januari 2022 in werking en geeft gemeenten gedurende vijf jaar de mogelijkheid om via een (gewijzigde) huisvestingsverordening gebiedsgerichte opkoopbescherming in te voeren, onder meer door een zelfbewoningsplicht. Woningen in de aangewezen gebieden mogen gedurende 4 jaar niet worden verhuurd, tenzij de gemeente daarvoor een vergunning verleent. Dit alles om te zorgen dat goedkope en middeldure koopwoningen beschikbaar blijven en de leefbaarheid in de wijken op peil blijft.

Je krijgt als gemeente dus een extra stuk gereedschap in de toolbox als het gaat om de ruimtelijk ordening in jouw gebied. De overheid schrijft de wet maar bepaalt niet hoe je de wetgeving toepast in de huisvestingsverordening. Er is een aantal standaard uitzonderingen. Daarnaast kunnen gemeenten – mits zij de noodzaak hiervoor onderbouwen in die huisvestingsverordening – extra uitzonderingsgronden vaststellen.

Schadeclaims riskeren

Het feit dat je een vergunning nodig hebt om onder de “zelfwoonplicht” uit te komen, betekent dat de gemeente de keuze kan maken om jou die vergunning wel of niet te verlenen. Als je de vergunning niet krijgt en je vindt jezelf daardoor benadeeld, dan kun je een schadeclaim indienen bij de gemeente. Niet alleen beleggers en ontwikkelaars kunnen schade ondervinden van de invoering van opkoopbescherming; ook woningeigenaren die hun huis willen verkopen hebben een verhaal.

De grondslag van een dergelijke claim is niet een bestemmingsplan, maar de huisvestingsverordening en de vergunningsregelingen die daaronder vallen. Dan praten we dus niet over planschade, maar over “nadeelcompensatie”. Het schadevergoedingsrecht biedt dus voor woningeigenaren een relatief eenvoudige rechtsgang om schade te claimen, waardoor de gemeente een duidelijk en substantieel financieel risico loopt.

De opkoopbescherming c.q. de zelfwoonplicht is weliswaar niet van toepassing als een eigenaar al voor het in werking treden van de wet eigenaar van de woning was, maar dan nog kan de (potentiële) verkoper claimen: ‘Ik kan mijn huis duurder verkopen mét de mogelijkheid tot splitsing of omzetting dan zonder. En nu mag dat ineens gedurende een paar jaar niet meer. Ik lijd dus schade.’

Rekensom

Ook zonder zelfbewoningsplicht kunnen gemeenten besluiten om in te grijpen, bijvoorbeeld door in een “paraplu-bestemmingsplan” kamergewijze bewoning en splitsing van woningen te verbieden. In dat geval riskeert de gemeente het ontstaan van planschade doordat ook hier een “surplus” wegvalt voor de eigenaar.

Dat surplus (en dus de planschade of de nadeelcompensatie) is makkelijk tien procent van de waarde. Als je weet om hoeveel woningen het gaat dan is de rekensom snel gemaakt en dan wordt het wel duidelijk dat je als gemeente behoorlijke financiële risico’s kan lopen. Het goede nieuws is echter, dat gemeenten niet “als een konijn in de koplampen hoeven te kijken” en lijdzaam af moeten wachten of en zo ja hoe vaak er geclaimd wordt na het doorvoeren van de wijzigingen. Hetzelfde schadevergoedingsrecht dat voor gemeenten de risico’s met zich meebrengt, biedt voor gemeenten namelijk ook mogelijkheden om dat risico te beperken. En daar komt de expertise van de SAOZ in beeld, die gemeenten hierbij kan helpen. 

Beleidsadvies geeft duidelijkheid

Een goed inzicht in de mogelijkheden van schadebeperking is hier cruciaal. Welke instrumenten uit de “toolbox” werken voor de gemeente wel, welke niet? Zijn er nog meer “tips & tricks” om het risico op schadeclaims kleiner te maken? Allemaal vragen die wij kunnen beantwoorden in een beleidsadvies over dit onderwerp, waarmee wij in de afgelopen periode al veel gemeenten hebben mogen helpen. Zo weet je waar je aan begint. Een steekproefsgewijze risicoanalyse helpt ook om een goede kwantitatieve inschatting van het schaderisico te maken: hoe gaat de reactie uit de markt zijn en wat betekent dat voor je omgevingsdialoog? Soms komt daaruit dat er een groot financieel risico ontstaat als je de opkoopbescherming invoert. Soms echter blijken de huidige bestemmingsplannen prima op orde te zijn; dat is dan weer een zorg minder. Ook dit kunnen wij voor gemeenten onderzoeken.

Kort samengevat: lopen gemeenten financiële risico’s bij het verbieden van kamergewijze bewoning en woningsplitsing en het opleggen van een zelfbewoningsplicht? Het antwoord is “ja”, maar het antwoord op de vraag “kunnen gemeenten door slim handelen dit risico in positieve zin beïnvloeden c.q. beperken?” is óók: “ja”. SAOZ helpt u hier graag bij.