Winkels die woningen worden: het ei van Columbus voor het nijpende woningtekort? Nou nee. Het is een hele kleine druppel op de gloeiende plaat en het zorgt voor een verdere uitholling van je kernwinkelgebied. Toch heeft de overheid een regeling die de transitie van winkel naar woning (soms) juist stimuleert. Dat lijkt tegenstrijdig. Maar met de juiste inzichten en maatwerk adviezen kun je dankzij die regeling wel degelijk een win-win situatie creëren. Of eigenlijk: een goed doordachte woon-winkel situatie.

De leegstand van winkels is in 2021 gedaald van 7,5 naar 6,8 procent. Onderzoeksbureau Locatus meldt dat er ruim 1750 minder panden leeg stonden dan het jaar ervoor. Opmerkelijk, gezien de klappen die detailhandel de afgelopen jaren te verduren heeft gekregen. De oorzaak ligt volgens Locatus dan ook niet in opbloeiende winkelstraten maar in de overspannen woningmarkt. Kwestie van vraag en aanbod. De waarde van een winkelpand wordt bepaald door de huur die je ervoor kunt vragen. Als woningen lucratiever zijn, zullen investeerders daar vaker voor kiezen.

Rafelranden eraf

Dat heeft nadelige gevolgen voor de toch al geteisterde winkelcentra. Als je gaat voor een sterk kernwinkelgebied, wil je winkelstraten en geen winkel-woonstraten. Dat verstoort de loop en de logica voor bezoekers. Veel gemeenten hebben de afgelopen jaren al stappen gezet om de rafelranden van de winkelgebieden netjes ‘af te zomen’ door herbestemming. Het laatste wat je wilt is de winkelstraten die je overhoudt kapot maken met hakkeltandjes op de begane grond erin. Maar op het moment dat één investeerder of eigenaar ontdekt dat het financieel interessant is, ontstaat een domino-effect. Voor je het weet is de helft van je winkels ineens woning geworden en dan is het binnen een paar jaar gebeurd met je vitale kernwinkelgebied. Ondertussen hebben we wel nog steeds veel te weinig woningen en staat er te veel retailvastgoed leeg. Hoe komen we nou uit die spagaat?

Nieuwe stap

In onze vorige blog over dit onderwerp bespraken we de stappen die je als gemeente (samen met eigenaren en investeerders) kunt zetten om je winkelgebied vitaal te maken en te houden. Stap één is nog steeds: maak je winkelcentrum compacter. Knip er bijvoorbeeld een onaantrekkelijke aanloopstraat af. Stap twee: maak, als dat nog niet geregeld is, het wonen boven winkels mogelijk. Een nieuwe – extra – stap kan zijn om het wonen op de begane grond te verbieden.

Er is nog te weinig beweging vanuit de markt.

Kortom: sluit de mogelijkheid om op de begane grond te wonen uit. En stimuleer de transitie op de verdiepingen naar woningen met geld en kennis. Die kennis hebben wij in huis. De rijksoverheid helpt ook met geld.

Impulsaanpak winkelgebieden

Met het programma Impulsaanpak winkelgebieden (IW) wil de rijksoverheid stimuleren dat (delen van) binnenstedelijke winkelgebieden omgevormd worden tot toekomstbestendige gebieden met een stevige, sociale en economische basis. De regeling is voor gemeenten die financiële ondersteuning willen aanvragen voor een projectplan, gericht op de herstructurering en transformatie van winkelgebieden. Gemeenten en private investeerders gaan daarbij een samenwerkingsverband aan. De financiële ondersteuning kan worden aangewend voor de inzet van experts, een ondersteunende financiële regeling en kennisdeling. Het bedrag van honderd miljoen is verdeeld over vier tranches en bedoeld voor projecten die bijdragen aan zowel het gezond maken van het winkelvastgoed als ook het stimuleren van wonen. De eerste tranche is inmiddels afgerond en 11 gemeenten hebben daarin financiële ondersteuning gekregen, zo is te lezen in het Financieel Dagblad van vrijdag 2 september. Er zijn echter nog drie tranches te gaan en de tweede wordt binnenkort gestart.

Onrendabele top

Honderd miljoen, is dat nou echt nodig? Ja, want het probleem is dat de woningprijzen en de retailprijzen elkaar nog niet snel genoeg naderen. Er is nog te weinig beweging vanuit de markt. De onrendabele top, oftewel de verloren gaande meerwaarde van het retailvastgoed, leidt ertoe dat woningprogramma’s niet van de grond komen én dat je met leegstaand winkelvastgoed blijft zitten. En daar is nou juist de IW-regeling voor bedoeld, om gas te geven, om de boel in beweging te krijgen. Om te faciliteren, mogelijk te maken dat projecten dankzij een financiële impuls alsnog haalbaar worden.

Lees hier meer over Impulsaanpak Winkelgebieden

Kennis en expertise

Het mogelijk maken van wonen boven een winkelpand en het verbieden van wonen op de begane grond is overigens geen sinecure. Dat is altijd maatwerk. Ontsluiting is vaak een probleem, bereikbaarheid, berging, parkeren. Het bestemmingsplan moet worden gewijzigd en de juiste waardes worden bepaald. Pas als je de hele situatie tot in detail overziet, kun je als gemeente en eigenaar samen plannen gaan maken. Is de conclusie dat een voorgenomen project onder de huidige omstandigheden financieel niet haalbaar is (met name vaak vanwege die onrendabele top), dan is de Impulskamer de plek om aan te kloppen.

Inzicht

SAOZ adviseert heel veel gemeenten en eigenaren over het vitaal houden van hun kernwinkelgebieden. Wij taxeren, brengen planschade- en nadeelcompensatie-risico’s in kaart en zien dankzij onze expertise en brede scope vaak meer dan je als gemeente, investeerder of eigenaar zelf kunt zien of beoordelen. Waar liggen de kansen en waar schuilen de risico’s? Wat kan wel binnen de huidige bestemming en wat niet? Waar moeten we knippen, waar moeten we transformeren? Inzichten die cruciaal zijn om tot een gedegen financieel-juridisch voorstel te komen. En te bepalen of je aanspraak kunt maken op een bijdrage vanuit de IW-regeling.

Neem contact op

Samen met gemeenten gedurende het gehele proces, van tekentafel tot realisatie, meedenken en meewerken aan het gewenste eindresultaat: daar staan we bij SAOZ voor. Heeft u een concrete vraag of wilt u eens sparren over mogelijkheden om het kernwinkelgebied in uw gemeente een flinke kwaliteitsimpuls te geven? Onze deur staat voor u open.