Het spookbeeld van doodse winkelstraten en lege kernen waart door steeds meer gemeentehuizen in Nederland. Een van de oorzaken is vertrekkende supermarkten uit de (winkel)centra. Dat heeft een domino-effect op de omgeving. Hoe voorkom je dit als gemeente? En kán dat eigenlijk wel?

Laten we eerst kort het grotere plaatje in ogenschouw nemen. Na een periode van daling steeg de winkelleegstand het afgelopen jaar van 6,7 naar bijna 8%. Qua herbestemming is het laaghangende fruit blijkbaar de afgelopen jaren geplukt en worden de uitdagingen nu groter. Gevolg: steden en dorpen zien steeds meer ‘gaten’ in hun winkelstraten en -centra ontstaan.

Bestellen en bezorgen

Daarvoor zijn natuurlijk een meerdere oorzaken aan te wijzen. Neem alleen al ons koopgedrag. Gingen onze ouders nog elke dag naar de buurtsuper, vandaag doen de meeste mensen inkopen voor de hele week op zaterdag. We bestellen meer online, laten boodschappen bezorgen of halen ze af bij een pick-up punt. Ook het mobiliteitsbeleid speelt een rol; als je niet meer met de auto in het centrum kunt komen, wordt die optie minder aantrekkelijk. Een andere oorzaak is het vertrekken van supermarkten (en soortgelijke publiekstrekkers) uit (winkel)centra. En wel hierom.

Vicieuze cirkel door vertrek van de supermarkt

Supermarkten en discounters (van Appie tot Action) zijn publiekstrekkers, die een winkelgebied tot een succes kunnen maken. Maar dus ook tot een mislukking, als ze besluiten te vertrekken. Dan zie je dat de kaas- en groenteboer het moeilijk krijgen. En op het moment dat er een autorijschool tussen de winkels verschijnt, weet je dat het mis is. Dat “soort huurders” hoort daar eigenlijk niet thuis. Het is een trend die ik de laatste jaren heb zien groeien. Winkels gaan steeds vaker op zoek naar goedkopere plekken buiten het centrum, met voldoende parkeerruimte. Dat trekt bezoekers weg uit de centra en daardoor verdwijnen ook andere winkels. Zo kom je door vertrekkende supermarkten in een vicieuze cirkel terecht.

Formulering en interpretatie

Gemeenten willen het niet, maar moeten de vestiging van zo’n winkel in het buitengebied toch vaak knarsetandend accepteren. Meestal ligt de oorzaak in de formulering van bestemmingsplannen. Zo is er in Nederland een groot aantal bedrijventerreinen waar zich ook winkels mogen vestigen. Kwestie van formulering, óf interpretatie. Door het gebruik van bijvoorbeeld één woord in de desbetreffende regel van een bestemmingsplan, kan het voorkomen van een vestiging van een supermarkt zomaar miljoenen kosten.

Het tij keren

De strijd lijkt zich te verharden. Zo schrijft het FD dat vorig jaar zeker 15 gemeenten in de rechtszaal tegenover winkels gestaan hebben die zich buiten het centrum willen vestigen. De gemeente mag het allemaal niet zo bedoeld hebben, maar als de juristen van een supermarktketen eenmaal hun tanden in zo’n bestemmingsplan hebben gezet, is het vaak te laat het tij nog te keren. Wat kun je als gemeente dan wél doen om vertrekkende supermarkten te voorkomen?

Inzicht vergaren

Het klinkt flauw; soms moet je accepteren dat er geen oplossing is. Als het te laat is, is het te laat. Maar om te voorkomen dat er problemen ontstaan of dat ze groter worden, kun je natuurlijk wel degelijk iets ondernemen. Hoe passen je bestemmingsplannen in je Ruimtelijke Ordeningsbeleid? Het begint met inzicht vergaren, de risico’s op planologisch nadeel en de kosten van de planschade berekenen, wat kost het om de ongewenste bestemming weg te bestemmen, bestaat de kans dat de directe planschade niet voor vergoeding in aanmerking komt en dan de afweging maken: is dit wenselijk of niet?

Onderbouwde keuzes maken

Bij die afweging helpt SAOZ momenteel verschillende gemeenten. We creëren inzicht in verandering van de waarde van de desbetreffende locatie, de planschade die ontstaat bij het wijzigen van bestemmingsplannen en adviseren over de te volgen route. Die keuze blijft uiteraard helemaal aan u; het gaat ons erom dat u keuzes kunt maken uit verschillende scenario’s en op basis van de juiste cijfermatige onderbouwing. Wegbestemmen kan 3 miljoen kosten, of een ton. SAOZ zegt het zoals het is. Dan komt het voor u alleen nog neer op het beantwoorden van de vraag: wat is het voorkomen van dat spookbeeld ons waard?