Het lijkt nu misschien nog een ver van uw bed show, maar de Omgevingsgwet gaat een grotere impact hebben dan u denkt. Met name als er ontwikkelingen in de omgeving van uw huis plaatsvinden, die voor u nadelige effecten hebben op bijvoorbeeld het uitzicht of de privacy. Dat kan de waarde van uw huis doen dalen. aan de andere kant dreigt het Normaal Maatschappelijk Risico te stijgen. Schaduwschade wordt een steeds groter probleem. Maar wat betekenen die termen nu eigenlijk voor u? We zetten een paar sleutelbegrippen op een rij.

De Omgevingswet

De grootste naoorlogse operatie in de Ruimtelijke Ontwikkeling van ons land. De rol van alle betrokken partijen verandert. Gemeenten zullen steeds meer in een faciliterende rol kruipen. Initiatiefnemers (lees: projectontwikkelaars) krijgen meer speelruimte. Als huiseigenaar moet u scherper zijn en voorgenomen ontwikkelingen in de omgeving beter in de gaten houden.

Organische gebiedsontwikkeling

Dat is waar de Omgevingswet in de basis om begonnen is. Het idee is dat we soepeler om moeten gaan met de indeling van onze ruimte, dat deze als het ware organisch ontstaat. Dat betekent meer inspraak over de invulling van bestemmingen, met als doel een versoepeling van de uitvoering van plannen.

Uitnodigingsplanologie

Nu wordt nog gewerkt met bestemmingsplannen. Daarin is vastgelegd welke bestemming een bepaald gebied krijgt en daar kun je bijvoorbeeld als huiseigenaar bezwaar tegen maken. Straks komen er Omgevingsplannen (sommige gemeenten experimenteren er al mee) waarin alleen kaders worden geschetst. Vervolgens nodigt de gemeente initiatiefnemers uit met voorstellen voor de invulling te komen. Dat kan dus betekenen dat veel langer dan nu onzeker blijft wat er gaat gebeuren. En dat leidt voor huiseigenaren tot het volgende probleem: schaduwschade. 

Het hangt als een zwaard van Damocles boven je huis

Schaduwschade

Dat is de schade die er nog niet is, maar wel dreigt. Deze ‘eventuele toekomstige’ schade hangt als een zwaard van Damocles boven je huis. Het drukt de verkoopwaarde. Dat is al zo in de huidige situatie, maar organische gebiedsontwikkeling lijkt eufemistisch gezegd niet erg bevorderlijk voor het terugdringen van schaduwschade. Daarbij speelt er nog iets dat huiseigenaren zwaar kan raken: de verhoging van het Normaal Maatschappelijk Risico.

Normaal Maatschappelijk Risico

Dit is het deel van schade dat voor eigen rekening komt van huiseigenaren. In 2008 ingevoerd om de kosten van schadeclaims te drukken. Lag het NMR vlak na de invoering op 2%, dat groeide naar ‘tussen de 2% en de 5%’ en in de concept wettekst van de minister valt nu te lezen dat het Normaal Maatschappelijk Risico in de Omgevingswet “tenminste 5%” wordt. Dat kan dus zelfs nog hoger uitvallen. In mijn ogen onverstandig en onnodig.

Conclusie

Als zittende huiseigenaar kunt u zich tegen dit alles bijna niet wapenen. Bent u van plan een huis te kopen, vraag dan bij de gemeente naar de ruimtelijke plannen in de omgeving. Daarvoor kunt u terecht op de website van uw gemeente of gewoon aan de balie. Ik adviseer ook vaak om schriftelijk contact op te nemen met vragen over de voorgenomen ontwikkelingen in de buurt van het huis dat u op het oog heeft.