Van burenruzies tot Kamervragen: de huisvesting van arbeidsmigranten leidt tot maatschappelijke onrust. Niet zo vreemd, als je bedenkt dat  het tekort aan woonruimte voor arbeidsmigranten dit jaar stijgt naar 100.000 tot 150.000 plaatsen. Gemeenten lopen in hun zoektocht naar oplossingen tegen problemen aan. SAOZ helpt ze op weg.

De laatste tijd komen er opvallend veel zaken op mijn bureau met betrekking tot deze problematiek. Twaalf arbeidsmigranten in een eengezinswoning, die in ploegendiensten werken. Dat is een vierentwintiguurs-bedrijf in een woonwijk. Ineens staan er acht auto’s extra in de straat. Kortom: het geeft overlast. Mensen bellen de gemeente, die gaat zoeken naar oplossingen. En dan ontdekt dat het best ingewikkeld is. “We zien het gebeuren maar het is niet in strijd met het bestemmingsplan, dus wij kunnen er eigenlijk niets aan doen.”

Daar worden je inwoners niet blij van.

Lucratief

Gemeenten – en ook de Rijksoverheid– zitten momenteel in een enorme spagaat als het  aankomt op tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten. Aan de ene kant schreeuwen de bedrijven om arbeidskrachten en die kunnen ze momenteel eigenlijk alleen maar uit verre landen krijgen. Die mensen moeten ook een dak boven hun hoofd hebben zo lang ze hier zijn. Vakantieparken, campings en oude kazernes zijn vol en zitten vaak ook niet te wachten op (nog meer van) dit soort huurders. Dus laten de bedrijven die deze groep moeten huisvesten steeds vaker hun oog vallen op woonwijken. Voor wie bereid is zijn eengezinswoning te verlaten kan het bovendien lucratief zijn arbeidsmigranten in zijn huis te laten wonen. Er is vaak niet eens een vergunning voor nodig.

En daarmee komen we aan het andere eind van de spagaat uit. Want de maatschappelijke weerstand hiertegen is groot -en begrijpelijk. Het gebruik van de woningen door arbeidsmigranten wijkt enorm af van het normale gebruik in een gemiddelde woonwijk. Zo ontwricht je langzaam de structuur, het ritme en de samenhang in deze wijken. De leefbaarheid komt in het geding.

Planschade

Hoe krijg je nou als gemeente grip op huisvesting van arbeidsmigranten? Daarin zijn twee sporen mogelijk: de route van het bestemmingsplan of die van van de huisvestingswet. Bij eerste route krijg je te maken met planschade, bij de tweede met nadeelcompensatie. Het planschade-spoor wordt het meest gekozen en dat lijkt ook logisch: bij planschade is de rechtspraak al aardig uitgekristalliseerd. Het schadevergoedingsrecht kent dit fenomeen. Denk aan het wegnemen of inperken van gebruiksmogelijkheden in bestemmingsplannen. Je verandert de definitie van eengezinswoningen en betaalt de schade die dat veroorzaakt. 

Nadeelcompensatie

Er is een alternatief: de huisvestingswet. Die dateert al van net na de oorlog en was bedoeld voor het eerlijk verdelen van woonruimte. Met name studentensteden hebben al zo’n huisvestingsverordening. Hierin kun je bijvoorbeeld vastleggen dat het veranderen van het gebruik van een woning vergunningplichtig is. Via dit spoor kom je uit bij nadeelcompensatie.

Welke route je ook kiest: geld kost het sowieso.

Maatwerk

Hoe kom je nou als gemeente tot de beste oplossing tegen de laagst mogelijke maatschappelijke kosten? Dat is per situatie verschillend. Het vereist juridisch maatwerk, merk ik steeds weer. Per geval moet  je nagaan: hoe groot is het probleem en op welke wijze is dat hier het beste op te lossen? Hoe is het op dit moment geregeld in het Ruimtelijke Ordeningsbeleid? Is er een huisvestingsverordening en wat staat daar precies in? Of zijn er wellicht APV’s waar je iets mee kunt? Als het juridische vraagstuk getackeld is, kun je gaan rekenen.

En dat is waar SAOZ in beeld komt: bij het ontwarren van de juridische knopen en het berekenen van de schaderisico’s voor verschillende scenario’s. En die voor alle betrokken partijen in beeld brengen, van de buurman en verhuurder tot de gemeente. Ik zie vaak dat automatisch gekozen wordt voor route van de Ruimtelijke Ordening. Maar als er alternatieve routes op tafel komen, zie ik ook vaak genoeg dat gemeenten hun doel kunnen bereiken tegen lagere maatschappelijke kosten dan ze dachten.

En als we ze dat kunnen voorleggen is onze missie geslaagd.