Het woningtekort in Nederland loopt in 2024 op tot 317.000, verwacht de Rijksoverheid. Dat leidt tot schrijnende situaties én creatieve oplossingen. In de haast om iedereen een dak boven het hoofd te geven, kiezen gemeenten soms voor de weg van de minste weerstand. Begrijpelijk, maar gevaarlijk. Een pleidooi voor extra zorgvuldigheid in de besluitvorming. Daar woont uiteindelijk iedereen beter van. En als gemeente voorkom je een hoop ellende. 

Het woningtekort heeft een heleboel oorzaken. Denk aan vergrijzing, immigratie, vluchtelingen en de stijging van het aantal eenpersoonshuishoudens. Ook de beperkte bouwgrond, lange procedures en hoge bouwkosten zijn deel van de oorzaak. Maar uiteindelijk moeten mensen een dak boven hun hoofd hebben. Dus zien we veel – al dan niet tijdelijke – alternatieve woonvormen opkomen. Zoals: 

• Flexwoningen
• Containerwoningen
• Woonboten
• Skaeve huse (daarover verderop meer)
• Tiny houses 

Stuk voor stuk kunnen dat prima opties zijn om de nood – al dan niet tijdelijk – te lenigen. Maar het is wel oppassen geblazen als initiatiefnemer. Het leidt vaak tot reuring, argwaan en weerstand enerzijds, of torenhoge schadeclaims anderzijds. Je zult in je locatiekeuzes bijzonder goed beslagen ten ijs moeten komen, zeker met omgevingsdialoog als onderdeel van de Omgevingswet. 

Wonen in alle soorten en maten

Alternatieve woonvormen, ook wel bekend als nieuwe woonvormen, zijn het beste te omschrijven als niet-traditionele huisvesting. De meeste alternatieve woonvormen zijn tijdelijk van aard. Containerwoningen en flexwoningen hebben als voordeel dat ze snel geplaatst kunnen worden en ook weer snel weggehaald kunnen worden. Een flexwoning is dan ook altijd bedoeld voor tijdelijke verhuur (maximaal 2 jaar). ‘Skaeve Huse’ is een bijzondere woonvorm voor mensen die zich niet aan een gewone woonomgeving willen of kunnen aanpassen. Het gaat hier om een woonvorm die kan schuren met de bredere omgeving. Woonschepen geven weer andere problemen, omdat ze vaak liggen in c.q. verplaatst worden naar waterwegen bij bedrijventerreinen. 

Alternatieve woonvormen van meer permanente aard zijn co-housing, ouderenhofjes en zorgwonen. Die leveren in de regel weinig problemen op. Het gaat veel vaker mis bij tijdelijke woonvormen, en dan vooral als het gaat om vluchtelingen- of migrantenhuisvesting. Hierbij moet ook het volgende onderscheid gemaakt worden: wat is planschade en wat is overlast? Oftewel: wat zijn de financiële risico’s en wat is politieke reuring? 

Risico

Onder politieke druk is het begrijpelijk dat er gegrepen wordt naar een quick fix, naar plekken die politiek gezien de minste overlast veroorzaken. Alleen ga je op die plekken juridisch / ruimtelijk gezien juist vaak problemen veroorzaken. Het is niet voor niets dat er geen mensen wonen. Gemeenten denken soms: ‘We zetten die lastige woonvormen op of naast een bedrijventerrein neer, dan hebben omwonenden er het minste last van.’ Maar dan begint voor de bedrijven de ellende, en daarvoor gelden andere wetten dan voor burgers. En ook alternatieve woonvormen worden beschermd in het kader van milieu. Plaats je die nabij een bedrijventerrein, een weg, een spoorlijn, een crematorium, dan loop je (vaak) onvermoede risico’s.  

Wat wij bij SAOZ ook vaak zien, is een onderschatting van de financiële risico’s vanwege het tijdelijke karakter van de meeste alternatieve woonvormen. ‘Ach, het is maar tijdelijk, het valt dan toch wel mee met de risico’s?’ In woonwijken loop je inderdaad minder milieurisico’s op planschade. Maar daar kun je weer heel andere uitdagingen verwachten: Minder juridisch, meer politiek: reuring.

Reuring

Reuring ontstaat wanneer politieke ambities zonder beoordelingsfilter de ruimtelijke ordening raken. De gemeente wordt door de huidige crisis door diverse partijen onder druk gezet: de landelijke politiek, de provinciale politiek, inwoners, woningcorporaties … en als je dan onder die druk een plek voor bepaalde vormen van alternatieve huisvesting aanwijst in – of in de buurt van – een woonwijk, dan moet je heel stevig in je schoenen staan en een goede afweging maken tussen politieke belangen en de juridisch / ruimtelijke component. In de dialoog met de buurt speelt emotie meestal de hoofdrol en dat maakt de oplossing er niet eenvoudiger op. Veel nieuwe woonvormen zijn “Not In My Back Yard” bestemmingen geworden, waartegen veel verzet ontstaat.

Reuring vs risico

Bij SAOZ komen we dit steeds vaker tegen. Onlangs brachten we bijvoorbeeld analyses uit ten behoeve van tijdelijke huisvesting van vluchtelingen in een gemeente. De “politieke” voorkeurslocatie lag in de buurt van een bedrijventerrein. Maar dat zou kunnen neerkomen op een paar miljoen euro schade. Oeps. De andere potentiële locaties, met veel lagere schadebedragen, lagen in of nabij woonwijken. En uiteraard kwam op die plekken de bevolking in opstand. De locatie met het minste risico op schadeclaims gaf dus de meeste reuring, de locatie met de minste reuring gaf het hoogste risico. Onze conclusie: maatschappelijke reuring en planschaderisico zijn vaak omgekeerd evenredige grootheden: bij woonwijken is de reuring doorgaans groot maar is het schaderisico beheersbaar, terwijl bij bedrijventerreinen de reuring duidelijk minder is maar het risico veel groter.

Bouwstenen

Onder de Omgevingswet moet voor elke geplande verandering in de leefomgeving een omgevingsdialoog gevoerd worden met de wijk. En die wordt door alle bovengenoemde ontwikkelingen steeds ingewikkelder en emotioneler. Denk daarbij dus niet te snel: het valt wel mee. Wanneer je als initiatiefnemer al in het voortraject bedolven wordt onder negatieve emoties vanuit de omgeving, verlies je snel het zicht op waar het eigenlijk over gaat. 

Echt makkelijke oplossingen zijn er allang niet meer. Wat u ook beslist: u zult aan de hand van een goed verhaal, gebaseerd op onweerlegbare feiten, uw beslissing moeten kunnen motiveren. Alleen als u over alle bouwstenen beschikt, kunt u een gefundeerd besluit nemen, dat ook aan de omgeving uit te leggen valt. 

Schakel SAOZ tijdig in

Wij geven gemeenten de bouwstenen om hun keuzes op te baseren. Het helpt om beleid te motiveren en de kwaliteit van besluitvorming te verhogen met betrekking tot nieuwe woonvormen. We staan naast u met risicoanalyses en taxaties in het bestemmingstraject en advies en begeleiding bij de omgevingsdialoog. Op het snijvlak van politieke belangen en ruimtelijke ordening is SAOZ uw kompas in roerige tijden.