Maar liefst 83% van de gemeenten heeft te maken met bezwaar van burgers tegen voorgenomen bouwprojecten. Ongeveer een derde van de bouwprojecten in Nederland loopt hierdoor grote vertraging op. Dat is slecht nieuws voor de woningbouwopgave. En ook voor de onderlinge verhoudingen tussen burger en overheid. Wat kun je als initiatiefnemer (gemeente of ontwikkelaar) doen om de schadeclaims te beperken en bouwprojecten te versnellen?

Vertraging van bouwprojecten kan natuurlijk verschillende oorzaken hebben. Tegen een inflatiegolf, personeelstekort of pandemie kan niemand zich adequaat wapenen. Maar de meeste vertraging wordt veroorzaakt door mensen. Mensen die in de omgeving wonen en het niet eens zijn met een voorgenomen project. De meest voorkomende redenen van bezwaar zijn aantasting van uitzicht (77%), verkeersoverlast (67%), aantasting van privacy (57%), parkeeroverlast (52%) of natuurbescherming / bomenkap (42%). Wij zien het in de praktijk: omwonenden accepteren steeds minder. De NIVEA-reactie (Niet In mijn Voor- En Achtertuin) is de standaard openingsstelling geworden in de omgevingsdialoog en bij inspraakbijeenkomsten.

Wees transparant

Als initiatiefnemers ben je juist gebaat bij snelheid. Vertraging betekent onzekerheid. De renteteller loopt door, het risico op externe vertragende factoren (zie hierboven) neemt toe, kostenstijging ligt op de loer. Je raakt de grip kwijt. De natuurlijke reactie bij de initiatiefnemer is vaak om de kaarten zo lang mogelijk voor de borst te houden. Dat leidt echter tot wantrouwen aan de andere kant van de tafel, die haar hakken alleen maar steviger in het zand zet.

Schat de situatie goed in

In onze ervaring is het grootste struikelblok hier de emotionele component. Daar zit natuurlijk de bredere onderstroom van wantrouwen in de samenleving achter: het idee dat de overheid ‘ons’ van alles opdringt en marktpartijen steevast hun eigen (lees: financiële) belang prevaleren. De ‘mondige burger’ laat zich niet zomaar opzij zetten. Al deze factoren leiden tot een licht ontvlambare cocktail; er hoeft tijdens een informatieavond maar één verkeerd woord te vallen en de vlam slaat in de pan. Dat is het doemscenario voor initiatiefnemers, of dat nou de gemeente is of een ontwikkelaar. Want dan ben je de regie echt kwijt. De stellingen worden ingenomen en de kloof wordt alleen maar groter. Hoe voorkom je dit?

Ken de feiten

Om te beginnen: zorg dat je de feiten op een rij hebt zodat je te allen tijde goed beslagen ten ijs komt. Voer een locatiestudie uit over de volledige breedte en doe onderzoek naar alle risico’s. SAOZ helpt bij het in kaart brengen van de financieel-juridische risico’s, die uiteraard samenhangen met de sociaal-economische en organisatorische risico’s. Dit heeft een aantal voordelen: je kunt op basis van deze informatie vroegtijdig met de juiste stakeholders om tafel gaan. Je kunt (hierdoor) ook op collectief niveau makkelijker de lont uit het kruitvat halen, door de emoties te mitigeren met de feiten. En als het toch tot procedures komt, kan een rechter sneller oordelen; het onderzoek is immers al gedaan.

Beperk je niet tot de omgevingsdialoog

Het idee van de omgevingsdialoog is dat je, door in een vroeg stadium omwonenden te betrekken, meer draagvlak creëert voor je plannen. De initiatiefnemer vertelt wat hij wil en vraagt de betrokken omwonenden (en ondernemers) mee te denken hoe dit het beste past in de omgeving. Bij SAOZ vinden wij zoveel mogelijk openheid en in harmonie tot oplossingen komen uiteraard altijd het beste scenario. De praktijk leert echter dat de omgevingsdialoog vaak gezien wordt als een ‘verplicht nummer’ en dat de echte frictie c.q. vertraging pas verderop in de procedure ontstaat (tijdens de vergunning- en inspraakfase). Dat maakt de omgevingsdialoog helaas vaak niet het effectieve instrument dat de wetgever ermee voor ogen heeft gehad. Omdat we dit steeds vaker zien gebeuren, hebben we nagedacht over een oplossing.

Risicoanalyse Omgevingsdialoog

Ken de feiten, wees transparant, wees op tijd en wees volledig; allemaal belangrijk om vertraging te voorkomen. Maar het meest effectief is een persoonlijke benadering. Collectieve bijeenkomsten zijn nodig en nuttig, maar zoals we al constateerden neemt in een groep de emotie het makkelijk over van de ratio. Waar je echt het verschil kunt maken is op individueel niveau. In een standaard Risicoanalyse Nadeelcompensatie wordt het eventuele nadeel op clusterniveau uitgewerkt. Dat geeft een accuraat overzicht, maar onvoldoende ‘voordeur-specifieke’ informatie om te weten met wie je nou echt om tafel moet. Daarom hebben we bij SAOZ als ‘upgrade’ de Risicoanalyse Omgevingsdialoog ontwikkeld. Dat geeft je als initiatiefnemer volledig inzicht in de effecten die worden veroorzaakt in de fysieke leefomgeving.

De voordelen:

• Inschatting van de risico’s per individueel object;
• Het modelmatig waarderen van het financiële nadeel (waardedaling) per individueel object;
• De beantwoording van de vraag of actieve risicoaanvaarding aan de orde is. Kon deze eigenaar het van tevoren weten?

Zo ontstaat een raamwerk om het gesprek aan te gaan met de omwonenden op collectief én op individueel niveau.

Kies de juiste timing

Met de juiste informatie weet je met wie je om tafel moet. Maar net zo belangrijk is het om te bepalen wanneer je dat doet. Wij zien soms initiatiefnemers die te snel een deal willen maken, ‘want dan hebben we die hobbel vast genomen’. Maar wie heeft er nou echt recht van spreken? De mensen die het hardst roepen? Omdat ze de meeste reuring veroorzaken, krijgen ze vaker en sneller aandacht. Terwijl ze daar in feite misschien geen recht op hebben. De “echte stakeholders” blijven dan onderbelicht.

Ook hier biedt onze Risicoanalyse Omgevingsdialoog uitkomst. Je ziet heel snel wie er recht van spreken hebben en wie niet. Maak het individueel. Als je dat goed doet als ontwikkelaar, dan kun je zelfs van een ‘tegenstander’ een ‘ambassadeur’ maken.

Meer weten?! Neem dan contact op met Johan Geleijns of Kees van der Lee.