Nu de invoering van de Omgevingswet alweer is uitgesteld, begint de vraag zich op te dringen of het medicijn inmiddels niet erger is dan de kwaal. Of op z’n minst of het medicijn nog steeds past bij de kwalen van de patiënt. Waarom een Omgevingswet invoeren die precies niet het antwoord is op de problemen die er nu spelen? En het belangrijkste: hoe zorg je als initiatiefnemer dat projecten en plannen desondanks toch door kunnen zonder vertraging?
De Omgevingswet is een monsterklus. Het is de grootste wetgevingsoperatie sinds tijden. Alle bestaande regelgeving op het gebied van Ruimtelijke Ordening (RO) wordt vervangen. Dat zijn 26 wetten, 60 algemene maatregelen van bestuur en 75 ministeriële regelingen. Het ICT-systeem dat het fundament vormt van de wet, het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO), ligt zwaar onder vuur van experts. Dat systeem functioneert nog altijd niet goed en dus wordt de invoering van de Omgevingswet telkens uitgesteld. Nu al bijna vier jaar lang. En dat begint zich te wreken.
Alles hangt samen
In februari 2013 werd het voorontwerp van de nieuwe Omgevingswet gepresenteerd. In de jaren die sindsdien zijn verstreken heeft de wereld natuurlijk niet stilgestaan. De terugtredende overheid, de passieve grondpolitiek, de besluitvorming verschuiven naar een zo laag mogelijk niveau, organische gebiedsontwikkeling en het invoeren van de omgevingsdialoog … veel van deze ontwikkelingen sorteren al jaren voor op de invoering van de Omgevingswet, waardoor er veel juridisch grijs gebied is ontstaan.
Maar denk vooral aan maatschappelijke ontwikkelingen als de PFAS-problematiek en andere aangescherpte milieuwetgeving, de gierend oplopende woningnood, de ‘verdozing’ van het landschap en de sterk stijgende bouwkosten. Alles hangt met elkaar samen. Dat de problemen snel groter worden beseft men ook in Den Haag, getuige het feit dat er in Kabinet Rutte IV een minister voor Ruimtelijk Ordening en Volkshuisvesting is aangesteld in de persoon van Hugo de Jonge.
Hakken in het zand
Vanuit de markt wordt er namelijk van alle kanten geroepen om ingrijpen op centraal niveau. Dezelfde overheid die in de vorige crisis zei ‘de markt zal het vanzelf wel oplossen’ wordt nu gesmeekt om de regie terug te pakken. Want er zit zand in de machinerie en niet zo’n beetje ook. De belangen zijn steeds vaker onverenigbaar. Niemand wil meer schade. Marktpartijen zetten de hakken in het zand en bij gemeenten is er -zeker sinds het Didam-arrest– steeds vaker ronduit sprake van paniek.
Eind november vorig jaar bepaalde de Hoge Raad dat overheden de verkoop van onroerend goed – dus ook grond – niet langer via een-op-eentransacties met een marktpartij mogen afwikkelen. Andere gegadigden moeten kunnen meedingen. Gemeenten moeten dus alle lopende en nieuwe grondtransacties langs deze nieuwe meetlat leggen. Anders lopen ze het risico dat de rechter deze deals terugfluit. En ze dus met gigantische schadeclaims te maken krijgen.
En precies in deze periode, waarin de roep om ingrijpen op centraal niveau het hardst sinds jaren is, werkt Nederland aan de invoering van een wet die de besluitvorming over de ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving op het laagst mogelijke niveau legt en niet “reguleren” maar “faciliteren” als uitgangspunt kiest. Het doet sterk denken aan een regel uit de songtekst van de klassieker “Clocks” van de band Coldplay: “Am I part of the cure, or am I part of the disease?”
Gelijk speelveld
Behalve de geschetste maatschappelijke en juridische ontwikkelingen sinds het begin van ‘operatie Omgevingswet’, zit er ook in de wet zelf een principiële weeffout. Het idealistische uitgangspunt is “participatie”: wederzijdse, soms tegenstrijdige belangen verenigen door dialoog en overleg, op een zo laag mogelijk beslissingsniveau. Maar dat kan alleen als je aan de wedstrijd begint met de stand “nul-nul” op het scorebord. Op een gelijk speelveld dus. En daar komt als splijtzwam het Normaal Maatschappelijk Risico (NMR) om de hoek – ironisch genoeg ingevoerd niet ver voor de start van “operatie Omgevingswet”. Met een NMR van 4% sta je als omwonende al direct op achterstand en dreigt het participatieproces te verzanden in een loopgravenoorlog. Eigenlijk moet je zeggen: wanneer je intrinsiek gemotiveerd bent om dat participatieproces echt te laten slagen, zou je die 4% eigen risico voor omwonenden eruit moeten halen. Een nobele gedachte. Maar vooralsnog blijft het daar ook bij.
Geen glazen bol
De ‘perfect storm’ van ontwikkelingen leidt tot frustratie, paniekvoetbal, angst en vooral: vertraging. Vertraging was altijd al de grootste zorg voor initiatiefnemers. De huidige ontwikkelingen versterken deze helaas alleen maar. Want wie zegt dat de woningprijs blijft stijgen? De hypotheekrente begint op te lopen. Niemand heeft een glazen bol met daarin de de ontwikkeling van bouwkosten of arbeidsmarkt. De wereldeconomie is in de nasleep van Covid en een nieuwe oorlog op Europees grondgebied zo volatiel als we in geen decennia hebben meegemaakt.
Eerlijk en voorbereid
Mooie bespiegelingen allemaal, horen we u denken, maar hoe moet dat nou met mijn project? Hoe kom ik verder? In onze door ervaring gestaalde overtuiging zit ‘m dat in een combinatie van eerlijkheid en goede voorbereiding. Eerlijkheid betekent: open zijn over je plannen en de motivatie ervan, geen rookgordijnen opwerpen of zaken achterhouden in de omgevingsdialoog. Leg bij bewonersbijeenkomsten de kaarten direct open op tafel. Om vervolgens weerstand weg te nemen en het pad der vooruitgang te effenen is de juiste voorbereiding cruciaal. Een paar aandachtspunten:
Zorg dat je in een goed advies de feiten en cijfers op een rij hebt.
- Breng alle belanghebbenden in kaart.
- Weet wanneer je met wie om tafel moet.
- Denk in scenario’s: ‘Als we dit doen, heeft dat deze gevolgen.’
- Ken je cijfers: van waardes tot schades.
Als je tijdig aandacht besteedt aan de hiervoor genoemde onderwerpen, dan heeft dat grote voordelen: de kans op onnodige vertraging wordt zienderogen kleiner en als je dan onverhoopt toch in een juridische procedure terecht komt, dan is je positie een stuk sterker.
Beleidsadvies en procesbegeleiding
En tot slot (dit wordt nog wel eens vergeten): houd als gemeente altijd zicht op het grotere plaatje. Hoe past de strategie in andere plannen voor Ruimtelijke Ordening? Je kunt bij één project linksaf slaan. Maar dat kan wel betekenen dat je over twee jaar ook in andere gevallen linksaf moet slaan. SAOZ kan niet alleen de prijskaartjes leveren, we kunnen ook hierbij helpen. Het begint met een juridische analyse en het financieel waarderen van de belangen.
Maar ook bij het aanstippen van de zorgen, het signaleren van oorzaken en stroomlijnen van processen. De kille juridische realiteit vertalen naar de zorgen van mensen en de emoties kanaliseren. Kortom: ook voor beleidsadvies en procesbegeleiding staan wij voor u klaar. Voor èn na de invoering van de Omgevingswet.
Wilt u eens sparren over hoe wij kunnen helpen bij uw project?
