Het staat in de Grondwet, hoofdstuk 1, artikel 22, lid 2: ‘Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid.’ Reden tot zorg is er momenteel zeker. Er wordt zelfs gesproken van woningnood. Bij SAOZ zien we drie overkoepelende thema’s die samen zorgen voor de huidige wooncrisis in ons land. Het is een samenspel tussen grondzaken, bouwen en beleid. Als je daar aan de juiste knoppen draait, is er licht aan het eind van de tunnel.
Het kernprobleem op de woningmarkt is in de basis vrij eenvoudig: we bouwen niet snel genoeg om de bevolkingsgroei bij te benen en de samenstelling van de huishoudens is veranderd. De oplossing – heel snel meer bouwen – is helaas veel minder makkelijk. Problemen stapelen zich op door een gebrek aan bouwlocaties, een teruglopend aantal bouwvergunningen, de stikstof en PFAS-problematiek, corporaties die geen mogelijkheden meer zien voor nieuwbouw, tekort aan personeel in de bouw, oplopende materiaalkosten en de hoge kosten van verduurzaming. Allemaal zaken die dagelijks het nieuws halen in de berichtgeving over woningnood. Maar onder de radar van de landelijke media is er nog meer aan de hand.
Faciliterende rol gemeentes
Er heerst zowel bij gemeenten als bij ontwikkelaars momenteel onzekerheid. En waar onzekerheid heerst, treedt vertraging op. Iets wat we juist nu niet kunnen gebruiken. In de nasleep van de crisis en de aanloop naar de nieuwe Omgevingswet zie je dat gemeenten de afgelopen jaren in de faciliterende rol zijn gekropen. Dat is begrijpelijk in het licht van de recente geschiedenis. Tot 2008 kochten gemeenten grond, veel grond. Door de crisis is de slinger weer teruggeslagen en zeggen ze nu: we voeren geen actief beleid, gaan faciliteren, er gaat geen geld meer in. Ergo: we zien een begin met organische gebiedsontwikkeling en uitnodigingsplanologie. En dat op een schaal die we nog niet eerder hebben meegemaakt. We zijn echt aan het pionieren en dat brengt nou eenmaal onrust, wrijving en uitdagingen zonder precedent met zich mee. Je hebt overigens geen grond nodig om regie te voeren.
Kamergewijze verhuur neemt hand over hand toe en leidt bij veel gemeenten tot kopzorgen. Om ongewenste situaties te voorkomen hebben zij een -vanaf januari 2022 ook in de woningwet verankerd- stuk gereedschap tot hun beschikking waarmee nu al steeds meer geëxperimenteerd wordt; de zelfbewoningsplicht. Die lijkt heel veel zegeningen te hebben. Maar er zijn ook valkuilen die je als gemeente koste wat kost wilt vermijden.
Tempo uit de bouw
Als er al ergens gebouwd mag worden, haalt het pionieren met organische ontwikkeling en uitnodigingsplanologie het tempo eruit. Er moet veel meer gedeald en gewheeld worden met de omgeving. Het probleem met faciliteren is dat er allerlei deelgebieden ontstaan. Hier krijg je wrijving tussen initiatiefnemers, ontwikkelaars en omwonenden en andere belanghebbenden. Maar als je denkt: “Ach, de planschade kan ik zelf wel inschatten, maximaal 5% Normaal Maatschappelijk Risico toch?” Dan kun je van een koude kermis thuiskomen. Het speelveld is veranderd en de regels ook.
Ieder bezwaar en beroep kost tijd. En dat is nou net wat we niet hebben. Voor ontwikkelaars betekent het risico’s die hen cold feet bezorgen. Je kunt zomaar een jaar of twee vertraging oplopen. Hoe is de markt dan? Terwijl jij aan het procederen bent in Den Haag zijn de bouwkosten 10% gestegen. Als je meer zekerheid hebt over de juridische en financiële risico’s en mogelijke andere factoren die vertragend kunnen werken, kun je betere beslissingen nemen en verlopen projecten sneller.
Rode contouren drijven woningnood op
Omdat gemeenten geen grond meer kopen en koste wat kost binnen de rode contouren willen blijven, zien we overal herbestemming en transformatie. Je kunt je afvragen: hoe lang houden we dat nog vol? Het onderwerp wonen staat mede zo hoog op de politieke agenda omdat er flink gemord wordt. Omdat we alles binnen die beperkte toegestane ruimte moeten doen, terwijl er elk jaar zo’n 100.000 mensen bijkomen in ons land. We zijn allemaal voor schone energie, als ik maar geen zonnepark of windturbines in mijn achtertuin krijg. We zijn ook allemaal voor een goede opleiding, als ik maar geen studenten als nieuwe buren krijg. Et cetera. Maar denk hier ook aan de PFAS en PAS-problematiek.
Allemaal symptomen van een woonmarkt die onder hoge spanning staat. Als je weet: we mogen niet buiten de grenzen, experimenteren met het herbestemmen van bijvoorbeeld vakantiewoningen is risicovol, én we mogen niet het weiland in, dan weet je dat je op korte termijn ergens tegen een heel groot probleem aan gaat lopen.
Tot slot: beleid vs woonwensen
Wonen in Nederland is altijd een hot topic. En steeds weer blijkt dat het Overheidsbeleid op Ruimtelijke Ordening nogal afwijkt van hoe mensen echt willen wonen. Zo wordt er momenteel van uitgegaan dat gezinnen het liefst in de stad willen blijven. Dat blijkt vooral ingegeven te zijn door de woningmarktcrisis in de jaren na 2008. Nu de economie en woningmarkt weer op gang zijn gekomen, zien we juist een uittocht van gezinnen. Ook over ouderen bestaat het idee dat zij graag in kleinere (hoogbouw) appartementen willen wonen. Ouderen blijken juist erg honkvast, die willen gewoon in hun vertrouwde buurtje blijven. Er zit dus vaak wel wat licht tussen beleid en realiteit.
Alweer een dunne rode lijn, zou je kunnen zeggen.
Conclusie
Zoals in de inleiding staat zijn er vanuit onze optiek en expertise drie knoppen waaraan we met z’n allen moeten draaien om de huidige woningnood op te lossen en te zorgen dat we ook in 2040 genoeg en passende woningen hebben voor iedereen: grondzaken, bouwen en beleid. Zorg als ontwikkelaar dat je je zaak op orde hebt, dat je de risico’s en de bedragen kent, zodat je zeker weet dat je plannen door kunnen gaan en projecten soepel verlopen. Durf als gemeente ook weer eens wat aan te kopen. Als het om RO-beleid gaat: maak als gemeente actief werk van goede huisvesting voor iedereen, of het nou studenten, (arbeids)migranten, ouderen, toeristen of jonge gezinnen zijn. En voor de overheid: stimuleer en faciliteer ambitieuze gemeenten. Het is de landelijke politiek die uiteindelijk beslist of we binnen of buiten de contouren mogen bouwen.
En tot slot: wees scherp op wat er écht leeft onder de bevolking. Als we meer en beter samenwerken met een heldere visie op hoe we in ons land willen wonen en hoe we kunnen wonen, dan moeten we in de polder toch tot oplossingen kunnen komen.
