Artikel 6.15 Wro geeft aan dat een exploitatieplan behorend bij een bestemmingsplan tenminste één maal per jaar herzien dient te worden. Dit kan ook aanleiding zijn om de inbrengwaarden te actualiseren. Interessant vraagpunt is hoe om te gaan met deze actualisering van inbrengwaarden.
Aanleiding actualisering inbrengwaarden
Aanleiding voor actualisatie van de inbrengwaarden kan zijn autonome verandering van de elementen die gerekend worden tot de inbrengwaarde, gewijzigde uitgangspunten zoals andere looptijd van de exploitatie, of bijvoorbeeld daar waar nog was gerekend met minnelijke aankoop uiteindelijk toch verwerving op basis van onteigening(swaarde) plaatsvindt.
Daarbij ligt de toestandsdatum (situatie van de zaak op de datum van eerste vaststelling van het exploitatieplan) vast maar de waardepeildatum wijzigt in de tijd. Voor de gemeente houdt dit in dat men in beeld moet hebben hoe deze actualisatie opgepakt gaat worden.
Een punt wat ook ‘gerepareerd’ zou kunnen worden bij actualisatie, is dat in de praktijk veel gemeentelijke grondbedrijven in eerste instantie zelf de inbrengwaarde taxeren (gemeentelijke verwerver / taxateur) in plaats van dit te laten doen, zoals wettelijk voorgeschreven, door een onafhankelijke taxateur.
Gevolgen actualiseringsplicht
Er is in de wetgeving, de wetsgeschiedenis en de geraadpleegde literatuur geen aanwijzing te vinden voor de wijze waarop het taxatierapport moet worden herzien. Het exploitatieplan kan overigens wel aanwijzingen bevatten. De gemeente dient hierbij na te gaan of het om structurele of niet structurele wijzigingen gaat.
Ook moet ze aan de hand van de huidige stand van zaken en kennis beoordelen of zaken wellicht ‘gerepareerd’ moeten worden. Daarbij staat de gemeente telkens voor de keuze of ze dit zelf kan beoordelen en aanpassen of dat er wellicht externe kennis noodzakelijk is.
Wijze van actualisering
Zolang het plan geen structurele wijzigingen ondergaat, functioneren de inbrengwaarden als verdeelsleutel voor de kosteneenheden in de kostentoerekening. De gemeente kan dan waarschijnlijk zelf de veranderingen ten aanzien van de inbrengwaarden beoordelen.
Als het voor de gemeente niet direct duidelijk is of een herziening van het taxatierapport nodig is, kan worden overwogen om de taxateur om zijn mening te vragen.
Structurele herzieningen kunnen grote gevolgen hebben voor het exploitatieplan. De exploitatiebegroting moet worden aangepast, de wegingsfactoren kunnen wijzigen en de omslag van de kosten kan veranderen. De inbrengwaarde zal opnieuw moeten worden getaxeerd.
De taxateur zal zich met name richten op de veranderingen. Bij die delen van het exploitatiegebied die geen veranderingen ondergaan kan waarschijnlijk worden volstaan met een actualisatie, zodat efficiënt kan worden gewerkt.
Of er gebruik kan worden gemaakt van indexeringen hangt af van de gebruikte waarderingsmethoden en de aard van de wijzigingen. Bij structureel gewijzigde uitgangspunten, of indien blijkt dat een verwerving alsnog op onteigeningsbasis plaatsvindt, is er alle aanleiding voor een hertaxatie.
Ook bij het repareren van het in eerste instantie ontbreken van een onafhankelijke taxatie, verdient het aanbeveling alsnog een integrale hertaxatie te laten plaatsvinden, waarbij op zijn minst de door de gemeente gehanteerde uitgangspunten geverifieerd kunnen worden en zo nodig bijgesteld.
De toestandsdatum heeft betrekking op de fysieke toestand van de onroerende zaken. De prijspeildatum heeft betrekking op het waardeniveau. Bij het eerste taxatierapport van de inbrengwaarden zijn deze twee data aan elkaar gelijk. Bij de herziening kan de feitelijke toestand zijn veranderd.
Uitgangspunt blijft echter de oorspronkelijk aanwezige situatie zoals ten tijde van de eerste vaststelling van het exploitatieplan. Bij de herziening verandert dus enkel het prijspeil.
Samenloop van taxaties: synergievoordeel
Met name bij een eerste herziening van het exploitatieplan kan er aanleiding zijn dat behalve de inbrengwaarden ook de geraamde planschade geactualiseerd dient te worden, met name indien de datum van de risicoanalyse en uiteindelijke inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanzienlijk in tijd uit elkaar liggen.
In dat geval kan het een voordeel zijn een onafhankelijk taxateur-deskundige in te schakelen die beide disciplines in huis heeft, en zou SAOZ in dat opzicht een toegevoegde waarde kunnen hebben. Hoe dan ook, het is in ieder geval zaak bij herwaardering een integrale en indringende afweging te maken over de wijze waarop dit plaats dient te vinden.
Meer weten?! Neem dan contact op met Hans Marskamp.
