Op 22 december 2017 bracht de Raad van State haar advies uit over het Voorstel van wet met betrekking tot onder meer het “schadehoofdstuk” 15 van de Omgevingswet. Dit heeft geleid tot een belangrijke aanpassing, maar ook worden enkele adviezen van de Raad van State niet gevolgd.
Belangrijkste onderwerpen waarover geadviseerd werd
De belangrijkste onderwerpen waarop de Raad van State zich heeft gericht zijn de problematiek van de schaduwschade, de actieve risicoaanvaarding en het normaal maatschappelijk risico.
Ten aanzien van het aspect “schaduwschade” adviseert de Raad van State om “een uitzondering te maken op het uitgangspunt dat nadeelcompensatie pas mogelijk is bij vergunningverlening of uitvoering, en wel voor het geval een onroerende zaak wordt verkocht na vaststelling van het omgevingsplan, maar voordat vergunning wordt verleend dan wel de feitelijke uitvoering ter hand wordt genomen”. Duidelijk wordt uit het advies ook, dat de Raad van State niet onder de indruk is van de “oplossing” van de schaduwschadeproblematiek die in het Voorstel van wet is opgenomen in de regeling van de actieve risicoaanvaarding, die er kort gezegd op neerkomt dat degene die een woning koopt na de vaststelling van een omgevingsplan geen actieve risicoaanvaarding tegengeworpen krijgt: “De Afdeling betwijfelt dan ook de in de toelichting neergelegde fictie dat de koper de reguliere prijs zal betalen, en na uitvoering van het plan de schade zelf kan claimen”. Ten aanzien van het normaal maatschappelijk risico adviseert de Raad van State: “De Afdeling adviseert in artikel 15.6, eerste lid, de woorden ‘in ieder geval’ te schrappen en zo nodig te bezien of differentiatie nodig is en andere vaste categorieën dienen te worden vastgesteld”.
Advies deels niet gevolgd
Het advies van de Raad van State op de hiervoor genoemde punten wordt op meerdere punten niet gevolgd. Ten aanzien van de problematiek van de “schaduwschade” wordt uit de toelichting bij het wetsvoorstel duidelijk dat de minister niets ziet in een “hybride” regeling: “Verder zou een hybride systeem ertoe leiden dat zowel bij de vaststelling van het omgevingsplan als bij verlening van de omgevingsvergunning om schadevergoeding kan worden verzocht, terwijl niet altijd goed zal zijn te duiden welke schade aan welk besluit moet worden toegerekend. Daarom is in dit wetsvoorstel niet gekozen voor het hiervoor besproken hybride systeem”. In het wetsvoorstel wordt mede daarom ook vastgehouden aan de systematiek van de “actieve risicoaanvaarding”. Kenmerkend voor de regeling is en blijft dus, dat voor een probleem aan de kant van de verkoper (schaduwschade) de oplossing wordt gezocht bij de koper (door aanpassing van de regeling van de actieve risicoaanvaarding). Dat kan naar onze mening anders en beter, maar dat is meer een onderwerp voor een blog…
Maatschappelijk risico gefixeerd op 5%
Een belangrijke wijziging ten opzichte van eerdere concept wetteksten is de “fixatie” van het normaal maatschappelijk risico op 5% door het schrappen van de woorden “in ieder geval”. Het gevolg daarvan is dat het normaal maatschappelijk niet hoger wordt dan 5%, maar ook nooit lager kan zijn. Elke discussie rondom de hoogte van het forfait wordt daardoor onmogelijk, en wat belangrijker is: een genuanceerde – op de omstandigheden van het geval gebaseerde – benadering van het normaal maatschappelijk risico is eveneens onmogelijk. Ook hier bestaat naar onze mening ruimte voor verbetering, en ook dat is meer een onderwerp voor een blog: houd uw mailbox in de gaten…
De SAOZ volgt de ontwikkelingen ten aanzien van de Omgevingswet op de voet en is en blijft graag bereid om over de schaderegeling “mee te denken”.
Meer weten?! Neem dan contact op met Kees van der Lee.
