Iemand die een onroerende zaak koopt op een moment dat een planologische verandering kenbaar is koopt een ‘kat in de zak’. Voor situaties waarbij iemand vanuit een ‘dwangpositie’ een onroerende zaak verkrijgt, en door het gedwongen moment van de aankoop geen aanspraak zou kunnen maken op vergoeding van planschade, heeft de rechter onlangs belangrijke uitspraken gedaan.
Belanghebbende niet altijd gerechtigde op planschade
Bepalend voor de beoordeling of iemand eigenaar of een andere zakenrechtelijke rechtsbetrekking heeft tot een onroerende zaak, is de formele juridische overdracht. Dit uitgangspunt wordt in de rechtspraak, tot nog toe strikt, toegepast. In de casus LJN-BC9617, ABRS, 16-4-2008, Heusden, 200706636/1, had een aanvrager de woning gekocht waarbij de aanspraak op planschade werd gecedeerd.
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRS) was onverbiddelijk en stelt dat de koper op de peildatum geen juridisch eigenaar was en daarom niet kan worden beschouwd als gerechtigde op planschade. In recente jurisprudentie wordt de hoofdregel, verwoord in onder meer de uitspraak Heusden, genuanceerd.
In de uitspraak LJN: BX9702, ABRS 10-10-2012, Sint-Oedenrode, 201110877/1/A2, betrof het een aankoop door een kind van zijn moeder na overlijden van de vader. Eerder hadden vader en zoon echter een maatschapsakte gesloten met een “verblijvingsbeding”.
Een “verblijvingsbeding” is een beding waarbij mede-eigenaren van tevoren vastleggen aan wie een gemeenschappelijk goed zal toekomen bij de dood van een der mede-eigenaren of bij echtscheiding. Er werd geoordeeld dat het kind op het moment van verkrijging in een ‘dwangpositie’ verkeerde en het daarom onjuist zou zijn schade ten laste van het kind te laten omdat de schade ten tijde van de verkrijging voorzienbaar was.
Meer onderzoek naar de rechtspositie van een aanvrager noodzakelijk
Gevolg van de nieuwe jurisprudentie is dat bij het in behandeling nemen van de aanvraag, meer dan nu al het geval is, nauwgezet onderzoek dient te worden gedaan naar de procespositie van een aanvrager. Of iemand op de peildatum bijvoorbeeld een maatschap heeft kan immers van invloed zijn op de beantwoording van de vraag of planschade moet worden vergoed of juist niet. Dit onderzoek kan al worden gedaan op het moment dat een aanvraag in behandeling wordt genomen.
Gericht advies
Omdat het bepalen van de rechtspositie van een aanvrager een inhoudelijk oordeel vergt, is het aan te bevelen om gericht op dit aspect advies te vragen.
Onderzocht dient te worden wanneer een aanvrager heeft gekocht en wanneer de gekochte onroerende zaak is geleverd. Er dient daarbij te worden vastgesteld of de aanvrager ten tijde van de aankoop of op de peildatum in een “dwangpositie’ verkeerde, bijvoorbeeld door vast te stellen of de aanvrager op die momenten in een maatschap zat waar de betreffende onroerende zaak was ingebracht.
Onderzoek in een vroeg stadium bespaart tijd en (advies)kosten
In situaties dat een aanvrager evident niet in een ‘dwangpositie’ verkeerde op het moment dat het schadeveroorzakende besluit in werking trad en vast staat dat de aanvrager op dat moment geen rechtsbetrekking had tot de onroerende zaak, kan het college een aanvraag kennelijk ongegrond verklaren. Een advies waarin wordt vastgesteld dat de aanvraag op dit punt zou moeten worden afgewezen bespaart partijen veel tijd en (advies)kosten.
Meer weten?! Neem dan contact op.
