De woningcrisis leidt tot nieuwe uitdagingen. Als ergens een woonprobleem ontstaat wordt vaak als eerste gekeken hoe dat makkelijk opgelost kan worden, vaak met tijdelijke woonvormen. Maar wat is tijdelijk? En leveren tijdelijke woonvormen nooit planschaderisico op?
Tijdelijke woningen en tijdelijke nieuwe buren
In het geval van het oplossen van woningtekorten voor speciaal aangewezen doelgroepen wordt voor de korte termijn steeds vaker gebruikgemaakt van tijdelijke woonlocaties. Op deze locaties worden bijvoorbeeld voor 10 of 20 jaar lang woningen beoogd. Deze woningen kunnen bouwtechnisch vaak snel geproduceerd, geplaatst en verwijderd worden. Probleem opgelost! Zou je denken. Maar wat gebeurt er in de omgeving? Tijdelijke nieuwe buren zijn ook nieuwe buren!
Wat is tijdelijk?
Wanneer een locatie voor bijvoorbeeld 10 jaar of langer wordt beoogd voor woningbouw, kan men dan nog spreken van “tijdelijk”? In absolute zin wel natuurlijk. Er is sprake van een situatie die – per definitie – op een vooraf vastgesteld moment beëindigd moet zijn, tenminste voor zover er in de tussentijd geen nieuw besluit wordt genomen waarmee de situatie langer mag bestaan. Je kan ook zeggen dat een periode van 10 jaar overeenkomt met een reguliere bestemmingsplanperiode. Gemeenten zijn immers in beginsel verplicht voor hun gehele grondgebied te beschikken over actuele bestemmingsplannen. Een 10 jaars-termijn staat hierover in de Wro benoemd. Wij merken op dat hier (reguliere) uitzonderingen op zijn die in de praktijk de norm zijn.
Jurisprudentie over tijdelijke nieuwe buren
Met betrekking tot planschade en vermogensschade verwijzen wij naar enkele oudere uitspraken op het gebied van planschade als gevolg van planologische wijzigingen (in casu de komst van een opvang van asielzoekers) van tijdelijke aard. Deze jurisprudentie ziet op vrijstellingen ex artikel 17 WRO. In de zaak ECLI:NL:RVS:2006:AY6335 was er sprake van een tijdelijke situatie waarbij er een vergunning was verleend voor opvang van asielzoekers voor een periode van vijf jaar op gronden met de bestemming “Militaire doeleinden”. De Afdeling bestuursrechtspraak overwoog dat er geen sprake was van schade die voor vergoeding in aanmerking kwam. In dit geval werd de beperkte duur en de geringe ernst van het nadeel voor de aanvragers meegewogen. Ook werd vermeld dat gesteld noch gebleken is dat ten gevolge van de vrijstellingen vermogensschade is opgekomen.
In de zaak ECLI:NL:RVS:2005:AT1990 was er sprake van een tijdelijke situatie waarbij er een vergunning is verleend voor opvang van asielzoekers voor een periode van vijf jaar op onbebouwde grond. De Afdeling bestuursrechtspraak overwoog dat gewicht moet worden toegekend aan het gegeven dat het gaat om schade bestaande uit tijdelijke vermindering van woongenot door enkel uitzichtverlies en nam in aanmerking dat genomen de aard van de schade, de geringe ernst en de beperkte duur daarvan, moet worden geoordeeld dat de schade redelijkerwijs ten laste van de omwonende diende te blijven.
“Tijdelijk wonen levert volgens de jurisprudentie dus nooit planschaderisico op?”
Deze stelling is te kort door de bocht, omdat het in de jurisprudentie tot nu ging over situaties die niet langer dan 5 jaar duurden. Bovendien is er in de jurisprudentie (ECLI:NL:RVS:2009:BI8424) al eens een tegengeluid geweest in een zaak waarin de latere aanvrager gedurende de periode van 5 jaar zijn woning had verkocht en daadwerkelijk waardevermindering had ondervonden. Daarover overwoog de Afdeling:
“Vaststaat, en dat is ook niet in geschil, dat [appellant] ten gevolge van de vrijstelling daadwerkelijk schade heeft geleden, bestaande uit waardedaling van de woning, omdat hij die woning binnen vijf jaar na het van kracht worden van de vrijstelling heeft verkocht, en dat die schade, die permanent van aard is, op de voet van artikel 49 van de WRO voor vergoeding in aanmerking kan komen.”
Tijdelijke woonvormen en risico’s voor omliggende bedrijven
Een aspect dat tenslotte vaak – ten onrechte – onderbelicht blijft en dus onderschat wordt, is dat de realisering van een milieugevoelige functie zoals wonen nabij bestaande bedrijven (of zelfs op een bedrijventerrein!), zelfs als het een tijdelijke situatie betreft, direct kan zorgen voor belemmeringen in de bestaande exploitatie en daarmee kan leiden tot inkomensschade, de tijdelijkheid van de woonfunctie ten spijt. Maar zelfs in de gevallen dat de bestaande exploitatie ongestoord door kan gaan, kan een tijdelijke woonvoorziening op of nabij een bedrijventerrein ook leiden tot planschade voor de eigenaar van het vastgoed.
Hulp bij berekenen van schade als de feitelijke situatie wijzig
Graag geven wij inzicht in de schaderisico’s die optreden bij woningen in de omgeving door de komst van “tijdelijke” woonoplossingen. Ook kunnen wij duiden welke effecten er optreden op nabijgelegen bedrijven. Wij zien in de praktijk dat voor de zoekgebieden voor bijzondere woonvormen steeds vaker gekeken wordt naar locaties buiten de reguliere woningomgevingen met alle (extra) risico’s van dien!
Meer weten?! Neem dan contact op met Ard Hoopman.
