Nederland heeft een unieke infrastructuur als het gaat om internet. Op diverse locaties in Nederland (polders, rond Schiphol, Amsterdam, Eemshaven) vestigen zich grootschalige datacenters. Voor de betreffende gemeenten biedt dit zowel kansen als bedreigingen.
Weer een datacenter erbij. Iedereen blij?
Hoewel datacenters van groot belang zijn voor de verdere digitalisering van onze samenleving, ontstaan er ook problemen door. Zo kunnen ze leiden tot een capaciteitstekort op het elektriciteitsnetwerk door het relatieve hoge elektriciteitsgebruik.
Als in de omgeving dan ook nog andere functies aanwezig zijn met een forse elektriciteitsvraag (zoals bijvoorbeeld kassen), kan dit tot conflicterende belangen leiden. Daarnaast leggen datacenters een forse ruimteclaim op de betreffende bedrijventerreinen.
Om als gemeente hierin toch nog enigszins te kunnen sturen, zien we dat gemeenten datacenterbeleid ontwikkelen en met (vooral) ruimtelijke instrumenten sturen om te zorgen voor een goede ruimtelijke ordening en verdeling van de schaarse ruimte en energie.
Ruimtelijke sturing op datacenters
Om deze sturing te kunnen geven, kiezen gemeenten vaak voor een afzonderlijke regeling voor datacenters in een paraplu- of facetbestemmingsplan. Daarin wordt met name voor bedrijventerreinen een kader vastgelegd onder welke omstandigheden en op welke locaties in de toekomst nog meegewerkt kan worden aan de vestiging van nieuwe datacenters.
Daarbij gaat het niet alleen om ruimtelijke aspecten maar kan bijvoorbeeld ook de netcapaciteit een rol spelen. Om het ruimtebeslag te beperken kan bijvoorbeeld verplicht meerlaagse bebouwing voor datacenters worden voorgeschreven of een maximum bebouwd oppervlak.
Het feit dat hiervoor een facet- of paraplubestemmingsplan noodzakelijk is, geeft al wel aan dat de vigerende planologie op dit moment vaak ruimere mogelijkheden biedt dan dat men wenst en dat in de huidige situatie planologische sturing dus niet of nauwelijks mogelijks is.
Hier faciliteren = daar beperken
Datacenterbeleid is echter niet alleen groei faciliteren; het leidt al snel elders tot beperkingen om ongewenste ontwikkelingen of groei tegen te gaan. Een parapluplan heeft over het algemeen ook betrekking op de beperking van nog niet benutte bebouwings- en of gebruiksmogelijkheden. Bestaande bebouwing en het gebruik daarvan wordt over het algemeen gerespecteerd. Daarom is van beïnvloeding van bestaande bedrijfsvoeringen en dus van inkomensschade, niet snel sprake.
Maar als op een locatie, die nu gewild en in beeld is voor de vestiging van datacenter, dit gebruik in een parapluplan planologisch onmogelijk wordt gemaakt of beperkt, kan voor de betreffende eigenaar vermogensschade ontstaan. De (meest lucratieve) aanwendingsmogelijkheden van zijn perceel of object worden immers beperkt, ondanks de resterende alternatieve aanwendingsmogelijkheden.
Blijkens de jurisprudentie (ABRS 11 april 2012, Beuningen, ECLI:NL:RVS:2012:BW1568) hoeft het enkele feit dat sprake is van een kwantitatief gezien beperkte ingreep niet tot de conclusie te leiden, dat er geen sprake is van planschade. Als het gebruik waaraan een object zijn “hoogste waarde” ontleent vervalt, kan – ondanks het kwantitatief ondergeschikte karakter van de maatregel – niettemin sprake zijn van waardedaling, zo oordeelde de Raad van State in de aangehaalde uitspraak.
Doordat er vraag uitvalt, wordt de kring van gegadigden kleiner, hetgeen leidt tot een lagere marktwaarde. Daarbij kan het om substantiële bedragen gaan. Voor bouwgrond zijn waardedalingen van € 50,– tot € 200,– per m2 niet onrealistisch te noemen en voor bestaande bedrijfspanden met een geschiktheid als datacenter behoren waardedalingen van € 15,– tot € 50,– per m2 zeker tot de mogelijkheden, zodat het al snel om aanzienlijke bedragen kan gaan.
Als je daarbij nog bedenkt dat bij (verhuurd of te huur aangeboden) bedrijfsmatig vastgoed en bedrijfsmatig vastgoed waarbij de eigenaar tevens de exploitant is al snel sprake is van een belemmering om passieve risicoaanvaarding tegen te werpen, moet je als gemeente nog meer op je tellen passen.
“Denk toch heel goed na, voor je bestemmen gaat….”
De wens om tot een goede ruimtelijke regeling voor datacenters te komen, kan heel legitiem zijn. Maar realiseer je als gemeente dat daar waar dit tot beperkingen van bestaande mogelijkheden en rechten leidt, al snel aanleiding kan zijn voor directe planschade en forse waardedaling. Het is dan ook verstandig dit vooraf in kaart te brengen en de omvang van de risico’s te laten taxeren.
Meer weten?! Neem dan contact op met Hans Marskamp.
