Nog te vaak worden riskante beslissingen omtrent het wegbestemmen van onbenutte gebruiksmogelijkheden gebaseerd op een te “zonnige” inschatting van de risico’s, met mogelijk grote financiële gevolgen.
Omslag in jurisprudentie ten aanzien van “passieve risicoaanvaarding”
Nog altijd verkeren veel gemeenten in de veronderstelling dat onbenutte gebruiksmogelijkheden voor bijvoorbeeld detailhandel op locaties die de gemeente daarvoor niet (meer) geschikt vindt, zonder planschaderisico’s kunnen worden wegbestemd door “het creëren van voorzienbaarheid” oftewel het in de hand werken van “passieve risicoaanvaarding”. Ons wordt in dat verband regelmatig de vraag gesteld “hoe lang moest ook alweer de periode zijn dat de eigenaar van zijn mogelijkheden gebruik moet kunnen maken?”.
Op zo’n moment gaan bij SAOZ alle alarmbellen af omdat de planschadejurisprudentie de laatste tijd belangrijke beperkingen heeft aangebracht aan de toepasbaarheid van de “passieve risicoaanvaarding”. Een instructieve uitspraak is bijvoorbeeld ABRvS 26-09-2018, ECLI:NL:RVS:2018:3133, Amsterdam, waarin de Afdeling bepaalde dat aan de eigenaar van een verhuurd bedrijfspand géén passieve risicoaanvaarding kon worden tegengeworpen omdat de eigenaar “niet vrijelijk over zijn object kon beschikken” (lees: hij kon in verband met de komende bestemmingswijziging niet zomaar de huur opzeggen).
Wat betekent dit voor gemeenten met een “herstructureringsopgave”?
Gemeenten die bezig zijn met het herstructureren van bijvoorbeeld winkelgebieden en in dat verband onbenutte mogelijkheden voor bijvoorbeeld detailhandel willen wegbestemmen, dienen de daarmee verband houdende risico’s goed in kaart te brengen en mogen er dus niet zomaar op vertrouwen, dat door het in de hand werken van passieve risicoaanvaarding het planschaderisico wel wordt opgelost.
Wachten op de Omgevingswet?
In de Omgevingswet lijkt op het punt van de “passieve risicoaanvaarding” op het eerste gezicht een voor gemeenten niet ongunstige regeling opgenomen te zijn (zie artikel 15.6 Omgevingswet), maar onzeker is of door deze regeling zomaar “afscheid genomen wordt” van de huidige bescherming van de eigenaar/verhuurder op dit punt.
Het “wachten op de Omgevingswet” zou dus zomaar geen oplossing kunnen bieden, dit nog los van de omstandigheid dat het nog een tijdje duurt voordat de Omgevingswet in werking is getreden en ten volle van het instrumentarium daarin gebruikt gemaakt kan worden. Veel huidige probleemsituaties zullen een dergelijk uitstel niet kunnen velen.
Er zijn mogelijk “andere wegen die naar Rome leiden”!
Het “goede nieuws” is, dat gemeenten ook andere instrumenten kunnen inzetten om eventuele planschaderisico’s zoveel mogelijk beheersbaar te maken. Te denken is bijvoorbeeld aan het kanaliseren c.q. “voorwaardelijk maken” van planschade, het compenseren van planschade “in natura” of het gebruik van andere instrumenten zoals uitsterfconstructies.
Een nieuwe “loot aan de stam” is ook het bieden van een nieuwe bestemming die voor de eigenaar van gelijke “waarde” is als die van de teloorgegane bestemming, bijvoorbeeld mogelijkheden voor transformatie naar wonen, al dan niet met ruimere bouwmogelijkheden. Afhankelijk van de uitkomsten van een daarop gerichte taxatie kan ook op die manier het planschaderisico worden beperkt.
SAOZ heeft ruime ervaring met advisering en taxaties op dit vlak en staat gemeenten daarmee graag bij!
Meer weten?! Neem dan contact op met Kees van der Lee.
