Door de huidige woningnood komen er steeds meer plannen voor transformaties van havengebieden en bedrijventerreinen naar grote woonwijken. Maar grote transformaties kunnen grote knelpunten met zich meebrengen.
Uitnodigen en faciliteren
In onze adviespraktijk worden wij steeds vaker verzocht te adviseren over grote transformatieprojecten. Een aantal locaties ligt in Zuid- en Noord-Holland en ook in Groningen bestaan dergelijke initiatieven. De wijze waarop één en ander tot stand dient te komen is gebaseerd op het principe van organische gebiedsontwikkeling en uitnodigingsplanologie.
Hierbij worden ondernemers, eigenaren, bewoners en gebruikers uitgenodigd om met ideeën en initiatieven te komen, zonder dat het eindbeeld vastligt. In dit soort gevallen gaat het dus om plannen met een “open einde”.
Basis hiervoor kan zijn een ruimtelijke structuurvisie, een gebiedspaspoort of een ander beleidsdocument, waarin een aantal kaders en hoofdlijnen worden geformuleerd. Naarmate de initiatieven meer concreet worden, wordt veelal gefaseerd gewerkt met omgevingsvergunningen waarbij wordt afgeweken van het voorliggende plan.
De rol van gemeenten hierin is al jarenlang een faciliterende, aangezien de meeste gemeenten er voor gekozen hebben niet meer via grondeigendom sturing te geven aan de inrichting van fysieke ruimte.
Milieuknelpunt
Dergelijke processen blijken echter de nodige risico’s met zich te brengen. Ontwikkelaars maken bijvoorbeeld plannen voor hoge woontorens, terwijl binnen de gemeente nog niet is nagedacht over de locatie. Of er is omwille van de snelheid al gekozen voor een perceel dat in de buurt ligt van een zwaar milieubelastend bedrijf, zoals een asfaltcentrale of afvalwaterzuiveringsinstallatie, met een behoorlijke geurcontour. Of een betonmortelcentrale waarbij geluid een belangrijke rol speelt.
In plaats van na te gaan of er een alternatieve locatie voor de torens is, wordt soms meteen gedacht aan het treffen van maatregelen bij het bedrijf of aan de woningen, in de verwachting dat het milieuknelpunt daarmee is opgelost. Een dergelijke benadering brengt echter grote risico’s met zich mee. Zodra de nieuwe woningen zijn gerealiseerd en blijkt dat de verhoogde schoorsteen niet hoog genoeg is of het speciale ventilatiesysteem onvoldoende werkt en/of het nabij gelegen bedrijf verder wil uitbreiden, loopt men het risico op claims en procedures.
Maatschappelijke voorzieningen
Een ander risico is bijvoorbeeld dat de marktpartijen graag woningen willen bouwen en dat daarbij geen reservering wordt gemaakt voor maatschappelijke voorzieningen, zoals scholen, artsenparktijken en sportvoorzieningen. Met dat soort instellingen moeten gemeenten dus zelf in overleg treden, als de instellingen niet zelf met een initiatief komen. Anders krijg je een soort Vinex-wijken met (te) weinig voorzieningen.
Een goede voorbereiding is het halve werk
Grote transformaties kunnen dus grote knelpunten met zich brengen. Een voorafgaand onafhankelijk en degelijk onderzoek kan bijdragen aan een versnelling van het proces en het maken van weloverwogen keuzes.
Meer weten?! Neem dan contact op met Yvonne de Looij.
