Wanneer in de planologische vergelijking geconstateerd wordt dat (per saldo) sprake is van een planologisch nadeliger situatie, dient de omvang van dit nadeel bepaald te worden door een planschadetaxatie. Recente uitspraken van de Raad van State laten zien dat de taxateur steeds kritischer bekeken wordt…
Taxatie vermogensschade
Vermogensschade wordt bij “indirecte planschade” (planschade door ontwikkelingen in de omgeving) bepaald door de beantwoording van de vraag in hoeverre een “redelijk handelende koper” zijn prijs voor het object in naar beneden zal bijstellen als direct gevolg van de planologische mutatie. Er moet dus als het ware 2 keer worden getaxeerd: een oude en een nieuwe waarde. In de praktijk blijkt het voor veel taxateurs verleidelijk om de schade in een percentage uit te drukken, maar als dat opzichtig gebeurt (zeker als dat percentage precies het minimumforfait van het normaal maatschappelijk risico blijkt te zijn) krijgt de taxateur van de rechter een “veeg uit de pan”, zie bijvoorbeeld ABRS 06-02-2019, ECLI:NL:RVS:2019:343.
De taxateur: kennis van planschade versus kennis van de lokale markt
De taxatie dient uitgevoerd te worden door een ter zake deskundige taxateur. In de praktijk betreft dit een gecertificeerd taxateur of rentmeester (NRVT/ NVR etc.). Anders dan bijvoorbeeld bij woningtaxaties ten behoeve van hypotheekverstrekking gelden voor planschadetaxaties geen “afstandscriteria” en hoeft de planschadetaxateur dus niet binnen een bepaalde afstand van het getaxeerde object werkzaam te zijn. Kennis van en ervaring met het taxeren van planschade is belangrijker dan de vestigingsplaats van de taxateur. Als de afstand echter groot is (bijvoorbeeld een taxateur uit Hoogeveen die een object in Dongen taxeert), dan is het voor de taxateur echter wel raadzaam om tenminste het object ter plaatse te gaan bekijken, zo blijkt uit ABRS 01-05-2019, ECLI:NL:RVS:2019:1436.
Planschadetaxaties zijn geen marktwaardetaxaties
Een planschadetaxatie wijkt af van een normale taxatie in dien zin dat de taxateur zowel wat betreft de oude planologie als de nieuwe planologische situatie niet uitgaat van de feitelijke situatie maar van hetgeen de planologie in beide gevallen maximaal mogelijk maakt. Een taxateur die hiermee geen rekening houdt kan de Raad van State niet overtuigen: zie bijvoorbeeld ABRS 01-05-2019, ECLI:NL:RVS:2019:1780, waarin de Afdeling overweegt:
“Aan het taxatierapport (…) kan niet de door [appellant] gewenste betekenis worden toegekend. Dat rapport berust niet op een juiste planologische vergelijking. Zo blijkt uit dat rapport bijvoorbeeld niet dat <taxateur> rekening heeft gehouden met de in het advies van de SAOZ (…) vermelde bouwmogelijkheid van bebouwing in vijf bouwlagen binnen het plangebied bij de maximale invulling van het oude planologische regime.”
Planschadetaxatie en WOZ-taxatie zijn verschillende zaken
Ondanks het feit dat de Raad van State kritisch is en blijft bij taxaties die (zonder motivering) sterk afwijken van de WOZ-waarde, stuiten betogen van taxateurs dat bij planschadetaxaties in beginsel aansluiting moet worden gezocht bij de WOZ-waarde van het betreffende object nog altijd op andersluidende jurisprudentie. Daarvoor bestaat een aantal redenen. Ten eerste wijkt de peildatum veelal af van de waardepeildatum per 1 januari voor de WOZ.
Ten tweede gaat de WOZ-taxatie overwegend uit van de feitelijke situatie en houdt geen rekening met de hiervoor genoemde maximale invulling van planologische regimes. Ten derde is de WOZ-waarde gebaseerd op een referentiestelsel van gerealiseerde verkopen, waarbij deze referentie-objecten geen enkele relatie hoeven te hebben met het te waarderen object, vaak op grote afstand daarvan zijn gesitueerd en zich in een planologisch geheel andere “omgeving” bevinden. De Afdeling overwoog recentelijk nog in de uitspraak ABRS 20-03-2019, ECLI:NL:RVS:2019:870, als volgt:
“In planschadezaken kan voorts niet worden aangesloten bij de taxatiesystematiek die gebruikelijk is in WOZ-zaken, zoals [appellant] bepleit. Bij de vaststelling van de WOZ-waarde is doorgaans de feitelijke situatie bepalend en wordt geen rekening gehouden met de maximale mogelijkheden van het planologisch regime vóór en na de peildatum.”
Meer weten?! Neem dan contact op met Hans Marskamp.
