Wij zien dat de ‘rekening’ voor de directe planschade in specifieke situaties kan verschuiven naar de eigenaar van de betreffende gronden en gebouwen.
Wat houdt de wijziging in?
Op 5 juli 2013 is in Staatsblad 279 het besluit van 26 juni 2013 tot wijziging van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet (6e tranche) gepubliceerd. Hierin staan bepalingen over het “wegbestemmen” van onbenutte bebouwings- of gebruiksmogelijkheden. In het besluit is opgenomen dat, dat indien onbenutte bouw- of gebruiksmogelijkheden worden wegbestemd, de directe planschade in ieder geval als voorzienbaar wordt aangemerkt als:
• deze herziening tenminste drie jaar voor de vaststelling van het bestemmingsplan is aangekondigd;
• de betrokken eigenaren hiervan in kennis zijn gesteld;
• gedurende die termijn de mogelijkheid bestond de bouw- of gebruiksmogelijkheden te realiseren.
Dit geldt voor een aantal met name genoemde bestemmingsplannen. Het is voor het eerst dat in wetgeving wordt vastgelegd hoe omgegaan dient de worden met voorzienbaarheid en onder welke voorwaarden een ontwikkeling in ieder geval voorzienbaar wordt geacht.
Gevolgen voor de praktijk
In de toelichting op de zesde tranche wordt vermeld dat de bepaling met name bedoeld is om de drempel van mogelijke planschadeclaims weg te nemen bij gemeenten om zodoende toch tot wijziging van de bestemming te komen. Aangegeven wordt dat aangesloten wordt bij de jurisprudentie over passieve risicoaanvaarding ofwel riskant stilzitten. In de jurisprudentie is nu een termijn van 1 tot 1 ½ jaar als voldoende aangemerkt, waarbij de termijn afhankelijk is van de complexiteit van het in te dienen bouwplan.
Omdat de complexiteit van de nu betrokken plangebieden en de op te stellen bouwplannen niet van te voren valt in te schatten, is ervoor gekozen dat in ieder geval na een termijn van 3 jaar geen sprake meer kan zijn van vergoeding van directe planschade. Dit laat – aldus de toelichting – onverlet dat deze termijn voor een aantal bouwplannen korter kan zijn.
Er kan met andere woorden, afhankelijk van het geval, ook bij een kortere termijn niettemin sprake zijn van passieve risicoaanvaarding. Hoewel het nu nog om een experimenteerbepaling gaat voor een aantal specifiek genoemde bestemmingsplannen, verwachten wij dat op verzoek van gemeenten in de toekomst deze lijst wordt uitgebreid.
Bestemming, aankondiging en marktwaarde
De vigerende bestemming alsmede de toekomstige ontwikkelingen en mogelijke bestemmingswijzigingen zijn mede van invloed op de marktwaarde van een object. Het opnemen van een bestemmingsplan op de lijst van de Crisis- en herstelwet of bijvoorbeeld een mogelijke aankondiging van een beleidswijziging in een toelichting op een bestemmingsplan is van invloed op de waarde.
Men kan niet meer volstaan met alleen de planregels en de bestemming te raadplegen maar men zal zich bij een taxatie nog meer moeten verdiepen in de toelichting op het bestemmingsplan of andere relevante planologische beleidsdocumenten. Bij daadwerkelijke bestemmingswijziging en directe planschade is de hiervoor omschreven jurisprudentie over het verwijtbaar stilzitten van toepassing en kan eventueel voorzienbaarheid worden tegengeworpen. Hoe verhoudt een dergelijke aankondiging of beleidsvoornemen zich tot de waarde van het betreffende object en markttransacties?
De eerste drie jaar heeft men nog gelegenheid om de bestemming te realiseren, maar wat als de markt in die drie jaar daar nog niet aan toe is? Hoe ontwikkelt de marktwaarde zich in die drie jaar? Wat is de waarde na afloop van de termijn van drie jaar? Wat gebeurt er met de marktwaarde en passieve risicoaanvaarding als men toch na twee jaar al besluit de bestemming ten nadele te wijzigen? Dit zijn juridische en taxatie-technische vraagstukken die zich moeilijk in algemene bewoordingen en termen laten beantwoorden en de uitkomsten zijn sterk afhankelijk van de specifieke situatie van het geval.
Volledige taxatie
Voor de taxatie van objecten in deze bijzondere gevallen is naast kennis en kunde rond waarderen en taxeren ook ervaring en specifieke kennis nodig met betrekking tot planschade en de vergoeding daarvan. Juist deze twee disciplines zijn binnen SAOZ ‘van nature’ sterk vertegenwoordigd, zodat wij u hiermee uitstekend van dienst kunnen zijn en kunnen adviseren. Daarbij kunnen we aan de hand van onze specifieke kennis en ervaring een inschatting maken over de lengte van de termijn nodig om passieve risicoaanvaarding al dan niet tegen te kunnen werpen.
Meer weten?! Neem dan contact op met Hans Marskamp.
