Het beoordelen van nadeel als gevolg van een planologische verandering van het perceel van aanvrager (directe planschade) is een verhaal apart.
Feitelijke situatie bij directe planschade wel van belang
In de uitspraak ABRS 28-08-2013, Ede, 201211723/1/A2, wordt op treffende wijze bevestigd dat bij het vaststellen van planschade als gevolg van planologische veranderingen ter plaatse van het perceel van een aanvrager bij de maximale invulling van de planologie WEL rekening dient te worden gehouden met feitelijk aanwezige bebouwing op dat eigen perceel.
Directe planschade is ook feitelijk vast te stellen schade
In de casus die heeft geleid tot de uitspraak Ede claimden aanvragers onder meer nadeel als gevolg van het vervallen van de voorheen bestaande mogelijkheid om op de percelen een tweede vrijstaande woning op te richten. Het betrof hier directe planschade.
Aanvragers bepaalden de waarde van hun percelen uitgaande van de fictie dat er op hun percelen een tweede vrijstaande woning was gerealiseerd, en vergeleken die waarde met de waarde van de percelen uitgaande van de nieuwe planologische situatie waarin die tweede woning niet meer mogelijk was. Met tweede woning zou de waarde van hun percelen hoger zijn dan zonder die tweede woning was de redenering van aanvragers.
Bij het bepalen van nadeel als gevolg van planologische ontwikkelingen buiten het perceel van een aanvrager (indirecte planschade) is het gebruikelijk om te abstraheren van de feitelijke situatie. Bij het bepalen van directe planschade gelden echter andere regels.
Om in casu die tweede woning te kunnen realiseren en vervolgens die tweede woning met het perceel c.a. te koop te kunnen aanbieden zijn immers substantiële investeringen nodig. Wanneer, zoals in casu het geval was, op het perceel van een aanvrager de bestaande woning moet worden gesloopt om op dat perceel twee woningen mogelijk te maken dan dient ook rekening te worden gehouden met de kosten van sloop en herbouw.
Het beoordelen van directe planschade is specialisten werk
Om directe planschade te kunnen vaststellen is het daarom noodzakelijk om de waarde van het betreffende perceel te bepalen uitgaande van de nieuwe situatie zonder de oorspronkelijke tweede woning. In feite is dat de marktwaarde van de feitelijke situatie. Deze waarde van het perceel in de oorspronkelijk feitelijke situatie dient te worden vergeleken met de herontwikkelingswaarde van het perceel. Deze herontwikkelingswaarde is de waarde van het perceel na herontwikkeling, in casu met de tweede woning, doch na aftrek van alle investeringen.
In de uitspraak Ede is daarbij beslist dat bij het bepalen van die herontwikkelingswaarde de zogenoemde residuele waarde taxatiemethodiek een goede methodiek is.
Nadrukkelijk is daarbij beslist dat bij de berekening van de herontwikkelingswaarde van een perceel moet worden uitgegaan van een redelijk handelende derde koper / ontwikkelaar. In ABRS 11-09-2013, Baarn, 201207748/1/A2, is uitdrukkelijk bevestigd dat de residuele waarde taxatiemethodiek een goede taxatiemethodiek is bij het bepalen van directe planschade waarbij bovendien is beslist dat zelfs in een situatie dat de eigenaar van het betreffende perceel een professionele projectontwikkelaar is, er toch moet worden uitgegaan van een redelijk handelende derde koper / ontwikkelaar.
Professionele taxatie als basis voor een reëel verloop van de planschadeprocedure
Procedures naar aanleiding van directe planschade zijn complex en kunnen daardoor ook lang duren. In de regel gaat het om (vermeende) aanzienlijke bedragen. Aanvragers hebben daarom in de regel een procesvertegenwoordiger en een eigen taxatiedeskundige. Een planschadeadvies naar aanleiding van directe planschade vraagt daarom niet alleen deskundigheid op het gebied van residueel taxeren maar ook op het gebied van procesrecht. Geschillen over directe planschade gaan niet alleen over de hoogte van de taxatie maar vaak ook over vraagstukken inzake de reikwijdte van een planschadeaanvraag en vraagstukken met betrekking tot de procesorde.
De manier waarop een aanvrager bezwaar en beroep formuleert en de wijze waarop en door wie hij zich laat vertegenwoordigen maar ook de manier waarop ander procespartijen op de contra-expertises, bezwaar en beroep reageren kunnen van doorslaggevende betekenis blijken in de uiteindelijke beslechting van een geschil. Berucht is het verschijnsel dat niet betwiste feiten of grieven in de procedure uiteindelijk als waar worden aangenomen (zie ABRS 6 augustus 2003, Brummen, 200206222/1 e.v.).
Een adviseur die niet alleen de taxatietechniek maar ook de proceskant van behandeling van directe planschade beheerst is dan ook een pre.
Meer weten?! Neem dan contact op met Paulo Schreiber.
