Toch een betaalbaar advies op maat van een adviesbureau zonder lokale belangen bij “kleine” zaken.
Een continue stroom van planologische mutaties
Gemeenten ontvangen dagelijks van marktpartijen, bedrijven en particulieren verzoeken om de planologie van hun eigendom te wijzigen. Ook treden de gemeenten zelf vaak op als initiatiefnemer bij het uitvoeren van hun beleidsvoornemens.
Beslissingen nemen
Bij verzoeken van derden dient de gemeente een beslissing te nemen. Is de ontwikkeling wenselijk, past het in de omgeving, wordt er planschade veroorzaakt, ontstaan er milieuproblemen, is de opdrachtgever solvabel, kan hij straks de schade wel betalen? Ook bij eigen initiatieven van de gemeente zal aan de hand van beleidsnota’s worden getracht om alle relevante informatie in beeld te krijgen.
Op basis van welke criteria en gegevens
Naast de grotere ontwikkelingen zijn er diverse “kleine” verzoeken van derden zoals bijvoorbeeld het vergroten van een bouwvlak, het veranderen van de bedrijfsmatige activiteiten, het herbestemmen van een bedrijfswoning in een burgerwoning, het bouwen van een woning. Wat kan je zelf inschatten, wat bespreek je met lokale taxateurs en wanneer schakel je een expert in? Recent spraken wij een opdrachtgever die mededeelde dat “kleine” mutaties niet door een expert werden beoordeeld.
We hebben gewezen op de relatief grote risico’s die kunnen optreden bij op het oog beperkte planologische veranderingen. De omvang of waarde van een project is niet altijd een bruikbaar criterium. Onze adviespraktijk laat zien dat juist bij bijvoorbeeld inbreilocaties, de bouw van één woning op een binnenterrein of het realiseren van een milieugevoelig object (burgerwoning, ligplaats woonschip en dergelijke) nabij bedrijven het risico groot is en de planschadevergoedingen dusdanig kunnen zijn dat het project in economisch opzicht niet haalbaar is. Vooral bij kleine en eenmalige projecten van derden loopt de gemeente extra risico omdat de initiatiefnemers niet gebaat zijn bij een langdurige voortzetting van de relatie.
Een verhaalovereenkomst is dan niet altijd voldoende. Bij eigen initiatieven van een gemeente kan de omstandigheid dat er geen “kostendrager” aanwezig is ook van belang zijn. We begrijpen dat de advieskosten een rol spelen bij de beslissing om wel of niet een adviesbureau in te schakelen. Bij twijfel raden we aan om dit in het offertetraject aan te geven. Met een zorgvuldig adviestraject (deeladvies, onderzoeksvragen, risicotoets) kunnen wij een advies op maat tegen een concurrerend tarief geven.
Zekerheid
De eerder genoemde opdrachtgever heeft na een offertetraject opdracht verleend voor drie aparte zaken. Bij twee initiatieven hebben we geconcludeerd dat de kans op te vergoeden planschade nihil is. De opdrachtgever weet nu zeker dat dit onderwerp voldoende is beoordeeld.
Bij het derde project zal behoorlijke planschade ontstaan. Dit risico is nu boven tafel gekomen en is er nog gelegenheid om dit onderwerp te betrekken in de besluitvorming. Overigens, hoe meer “kleine” zaken we te gelijk kunnen beoordelen hoe goedkoper.
Meer weten?! Neem dan contact op met Johan Geleijns.
