Een behoorlijk areaal agrarische gronden heeft onder invloed van overvloedige neerslag ook een functie ten behoeve van waterberging gekregen. Dergelijk (dubbel)gebruik heeft gevolgen voor de waarde van de betreffende gronden.
Verschillende vormen van waterberging
Met het programma “Ruimte voor de rivier” dachten we er te zijn in Nederland. De recente overstromingen in Limburg en België maakten pijnlijk duidelijk dat niet alleen de grote rivieren maar ook kleinere rivieren en beken bij hevige regenval meer ruimte nodig hebben en water moet kunnen worden gebufferd. Inundatie en (nood)waterbergingen komen daarbij opnieuw in beeld. Bij waterberging kan gedacht worden aan verschillende vormen die elk hun eigen specifieke gevolgen hebben in relatie tot de waardering van de betreffende gronden:
Permanente waterberging: gronden worden toegevoegd aan het stroomgebied en staan min of meer permanent onder water. Deze gronden worden aan de agrarische functie onttrokken en vaak gecombineerd met (nieuwe) natuur.
Reguliere waterberging: een gebied wordt geschikt gemaakt om bij hoog water in beginsel jaarlijks te dienen voor waterberging en de rivier zo meer ruimte te geven. Dit betekent dat de gronden jaarlijks overstromen.
Noodwaterberging: deze waterberging wordt alleen ingezet bij extreme omstandigheden en calamiteiten. Vaak is er een statistische kansberekening van bijvoorbeeld 1 keer per 5, 10, 50 of 100 jaar dat men verwacht er gebruik van te moeten maken. Daarbij kan nog onderscheid gemaakt worden tussen een gecontroleerde inlaat of een ongecontroleerde inlaat. In het eerste geval stroomt het water zonder noemenswaardige voorzieningen het gebied in en in het tweede geval zijn er kunstwerken aangelegd die een gereguleerde inlaat mogelijk maken.
Schade, waardedaling, juridische grondslag
Bij het dubbelgebruik van gronden voor waterberging zijn de volgende vormen van schade te onderkennen:
- Waardedaling van de gronden die gebruikt worden als waterberging (vermogensschade);
2. Inrichtingsschade door de aanleg van werken, bijvoorbeeld kunstwerken, kaden en dijken die het zicht beperken of percelen doorsnijden;
3. Gevolgschade/inundatieschade bij het feitelijk gebruik van de waterberging in de vorm van
gewasschade en dergelijke.
De eerste twee vormen van schade worden vergoed op basis van de Waterwet, waarbij, ingeval van een planologische mutatie, de planschade via een schakelbepaling (artikel 7.16 Waterwet) eveneens onder de werking van de Waterwet wordt gebracht. Zodoende heeft de overheid één loket willen creëren voor water-gerelateerde schade: het waterschap. Voor de gevolgschade heeft het Waterschap vaak zelf een eigen schaderegeling vastgesteld.
Waardedaling gronden waterberging
Dat bij inundatie hinder voor de veelal agrarische bedrijfsvoering ontstaat, is helder en daarom zal een redelijk denkende en handelende koper gronden met een dubbelbestemming voor waterberging in beginsel lager waarderen dan gronden zonder die bestemming. De mate van nadeel hangt samen met de aard van de waterberging. Bij een reguliere waterberging zal de waardedruk groter zijn dan bij een noodwaterberging. Feitelijke omstandigheden zijn ook van belang. Naarmate de hinder in het verleden feitelijk al vaker optrad, zal dat de waarde van de betreffende gronden al in overwegende mate (in neerwaartse zin) beïnvloed hebben (zie onder meer ABRS d.d. 27 februari 2013 inzake Hardenberg, ECLI:NL:RVS:2013:BZ2515). De waardedaling als gevolg van het aanbrengen van de dubbelbestemming waterberging zal in dat geval minder zijn dan voor gronden die door de mutatie ook voor het eerst feitelijk ingezet worden als waterberging. Ook de wijze van inlaat (gecontroleerd of ongecontroleerd) kan van invloed zijn op de omvang van de waardedaling.
Inrichtingsschade
Het aanbrengen van werken in een gebied kan leiden tot directe schade aan gronden. Het doorsnijden van een perceel geeft een lagere waarde. Daarnaast kan grondverwerving nodig zijn voor de aanleg van bijvoorbeeld een inlaat-kunstwerk. Ook kan er sprake zijn van indirecte (plan)schade door verminderd uitzicht door ophoging van gronden, het aanleggen van kades of een dijklichaam. Omrijdschade is evenmin uit te sluiten.
Hoe bepaal je de waardedaling en de schade?
Als de genoemde vormen van schade in kaart moeten worden gebracht en vragen om specifieke kennis en ervaring wat betreft waardering en het schadevergoedingsrecht, dan heb je een expert nodig. Bij SAOZ als specialist op het gebied van planschade en nadeelcompensatie, maar ook met eigen taxateurs en rentmeesters, komt dit alles samen. Onze kennis wordt vaak vooraf ingezet door waterschappen om de schaderisico’s in kaart te brengen bij de ontwikkeling van nieuwe waterbergingsgebieden. Ook achteraf, na realisatie, worden wij vaak als adviseur ingeschakeld door het waterschap om onafhankelijk te adviseren over de omvang van de veroorzaakte schade c.q. waardedaling van gronden.
Meer weten?! Neem dan contact op met Hans Marskamp.
