Gemeenten zetten steeds vaker erfpacht in als middel om de crisis te bestrijden en projecten vlot te trekken. Dat hieraan haken en ogen zitten wordt vaak nog onvoldoende onderkend.
Erfpacht en gebiedsontwikkeling
In Rotterdam bijvoorbeeld probeert de gemeente grote projecten – de superflat “Calypso” is hiervan een recent voorbeeld – en de woningbouw vlot te trekken door erfpacht in te zetten. Door de grond aan (of soms terug) te kopen van ontwikkelende partijen en deze vervolgens in erfpacht weer aan hen uit te geven, komt bij de ontwikkelaar geld vrij om stokkende projecten te financieren en de ontwikkeling alsnog op gang te brengen.
In andere gevallen wordt de ontwikkelaar in de initiële fase al de keus gegeven om in plaats van de gronden aan te kopen deze direct in erfpacht te nemen. Ook andere gemeenten maken gebruik van deze mogelijkheden, niet alleen bij woningbouw maar ook bij de realisering van bijzondere projecten of grootschalige accommodaties.
Voordelen maar ook valkuilen bij erfpacht
Voor de consument of belegger die de grond in erfpacht verwerft betekent dit dat de bancaire financieringsbehoefte geringer is, uitgaande van canonbetaling. Voor de ontwikkelaars is de financieringsbehoefte tijdens de bouw geringer.
Voor de gemeente biedt uitgifte in erfpacht mogelijkheden om verdergaande voorwaarden te stellen en meer te kunnen sturen dan langs publiekrechtelijke weg mogelijk is, en de waardestijging van de grond komt ten goede aan de gemeente.
Er zijn echter ook nadelen te benoemen. Zo gaat de gemeente voor een deel mee financieren en loopt zij mede risico’s. Dit wordt wel onderkent in de praktijk. Dat “Europa” ook bij erfpacht “meekijkt” is vaak minder goed in beeld.
Erfpachtvoorwaarden en staatssteun
Een gemeente is gehouden op grond van de Europese regelgeving marktconform gronden uit te geven, althans niet door voor een lagere prijs te verkopen, omdat anders sprake is van staatssteun aan de betreffende ondernemers. Dit geldt natuurlijk ook ingeval van de uitgifte in erfpacht. Daarbij is niet alleen de onderliggende grondwaarde en het canonpercentage een aandachtspunt.
Ook de overige erfpachtvoorwaarden bepalen mede de waarde van het erfpachtrecht. Als de gemeente om een project binnen te halen zeer gunstige erfpachtvoorwaarden hanteert, bijvoorbeeld wat betreft de vergoedingsregeling bij beëindiging van het erfpachtrecht, kan langs deze weg alsnog sprake zijn van (verkapte) staatssteun, om van een te lage canon of grondwaarde als basis voor de canonberekening maar te zwijgen.
Het is dus zaak ook bij erfpacht als gemeente goed op je tellen te passen en in een onafhankelijke taxatie te laten toetsten of de gehanteerde grondwaarde en canon marktconform zijn en daarbij tevens te onderzoeken of de overige erfpachtvoorwaarden wellicht alsnog elementen bevatten die van invloed zijn op de waarde van het erfpachtrecht en alsnog als staatssteun zouden kunnen worden gekwalificeerd.
Toetsing erfpacht aan Europese regelgeving
Na een dergelijke toetsing kan de overeenkomst worden gesloten. De besluitvorming vindt immers plaats op basis van controleerbare feiten, zodat de gemeente verantwoording kan afleggen. Deze solide werkwijze kan ook voorkomen dat de gemeente steeds verder betrokken wordt bij een “moeizaam” project. Het levert namelijk een krachtig signaal op als de initiatiefnemer de juiste canon niet wil of kan betalen. Tot slot neemt de kans op procedures door concurrerende initiatiefnemers enorm af.
Meer weten?! Neem dan contact op met Hans Marskamp.
