Het nemen van meerdere planologische maatregelen voor een ontwikkeling is van invloed op het planschaderisico.
Normaal maatschappelijk risico per maatregel
De ontwikkeling van een gebied met behulp van een nieuwe planologische maatregel kan planschaderisico’s met zich brengen. Op de waardevermindering van een object dient weliswaar het normaal maatschappelijk risico in mindering te worden gebracht, doch bij één nieuwe planologische maatregel betekent dit éénmaal een aftrek van 2% (het wettelijke forfait o.b.v. artikel 6.2 tweede lid Wro) tot circa 5% bij ontwikkelingen waarbij aan de door de Afdeling geformuleerde criteria voor het aannemen van een verhoogd normaal maatschappelijk risico wordt voldaan (o.a. ABRS 24 mei 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1402).
Uit de Wet ruimtelijke ordening (artikel 6.1 Wro) en de Afdelingsjurisprudentie blijkt dat bij meerdere planologische maatregelen, in beginsel voor iedere planologische maatregel een vergelijking dient te worden gemaakt en op elk schadebedrag het normaal maatschappelijk risico in mindering dient te worden gebracht (o.a. ABRS 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582). Dit is bijvoorbeeld ook het geval indien eerst met behulp van een vrijstelling of afwijking van het bestemmingsplan een aantal woningen mogelijk wordt gemaakt en nadien met behulp van een bestemmingsplan nog meer woningen kunnen worden gerealiseerd (ABRS 20 augustus 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3126).
Meerdere maatregelen, meerdere kortingen?
Bij een gefaseerde ontwikkeling van een gebied kan het planschaderisico derhalve worden beïnvloed door het nemen van meerdere planologische maatregelen. Zeker indien meerdere ontwikkelaars c.q. “bouwers” bij het project betrokken zijn – en dus met meerdere partijen afspraken over het vergoeden van planschadekosten gemaakt moeten worden – is dat te prefereren boven het “in één keer” faciliteren van ontwikkelingen. Tegenover een eventuele “matiging” van planschaderisico voor de omgeving kan echter fasering van bouwactiviteiten ook als consequentie hebben dat verschillende initiatiefnemers elkaar “in de weg kunnen zitten”.
Een uitzondering op de regel dat per maatregel het NMR moet worden toegepast is de situatie waarin de elkaar opvolgende planologische maatregelen zo nauw met elkaar verweven zijn dat de voor- en nadelen die uit de maatregelen voortvloeien moeten worden geacht voort te vloeien uit één en dezelfde maatregel. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer een vrijstelling of afwijking van het bestemmingsplan specifiek is verleend om het onder het oude bestemmingsplan geldende bouwverbod te doorbreken én het latere nieuwe bestemmingsplan ten tijde van het indienen van de aanvraag al onherroepelijk is geworden (ABRS 18 maart 2015, ECLI:NL:RVS:2015:855).
Een andere uitzondering doet zich voor wanneer door een tweede planologische maatregel enkel een eerder gebrek in het voorgaande plan wordt hersteld. Met andere woorden, wanneer een nieuw bestemmingsplan gedeeltelijk wordt vernietigd en dit gebrek wordt in een latere partiële herziening gerepareerd, kan niet tweemaal een aftrek vanwege het normaal maatschappelijk risico worden toegepast (ABRS 25 november 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3626).
In dergelijke gevallen mag dus slechts éénmaal worden gekort vanwege het normaal maatschappelijk risico. Hier tegenover staat dat de eventuele voordelen die uit beide nieuwe regimes voortvloeien, met de nadelen van dezelfde mutaties mogen worden gesaldeerd. Stel dat een vrijstelling of afwijking een nadeel met zich brengt vanwege nieuwe woningbouw en dat het latere bestemmingsplan enerzijds de nieuwe woningbouw planologisch inpast en anderzijds een verruiming van de bouwmogelijkheden op het perceel van aanvrager zelf mogelijk maakt, mogen de voor- en nadelen van beide mutaties met elkaar worden gesaldeerd.
Planmatig werken
Gelet op het voorgaande is het verstandig al bij de planvorming rekening te houden met de wijze waarop men een gebied wil ontwikkelen. Afhankelijk van waar de grootste risico’s zitten (planschade voor de omgeving of planschade tussen bouwers onderling) kan er voor worden gekozen om het plan “in één keer” te faciliteren, dan wel te faseren. Een onafhankelijk adviesbureau zoals de SAOZ kan u hierbij gericht adviseren.
Meer weten?! Neem dan contact op met Yvonne de Looij.
