Bij het taxeren van onroerende zaken moet soms worden teruggegrepen op de omvang van bouwkosten, vaak in historisch verband. Aan de hand van indexcijfers kunnen bouwkosten van nu in het juiste perspectief worden geplaatst, of andersom bouwkosten van toen vertaald worden naar heden. Maar welk indexcijfer gebruik je daarvoor?
Indexcijfers
In de bouwnijverheid wordt onderscheid gemaakt tussen twee soorten indexcijfers: input‑indexcijfers en output-indexcijfers. Deze indexcijfers verschillen van elkaar en dat maakt het belangrijk om bij een taxatie de juiste keuze te maken.
Inputindexcijfers worden verkregen door een referentieproject periodiek (jaarlijks, per kwartaal of maandelijks) te begroten en de uitkomst te vergelijken met de periode daarvoor. In de begroting van het referentieproject zijn de prijsontwikkeling van de afzonderlijke bouwmaterialen begrepen en het loonkostenbestanddeel.
Outputindexcijfers worden verkregen door de resultaten van de aanbesteding van een aantal vergelijkbare projecten. Het gaat dan om de eindprijzen die door weging vergelijkbaar zijn gemaakt. Markt- en conjunctuurinvloeden komen hierdoor in het indexcijfer tot uitdrukking.
In Nederland kennen we de CBS-index, de BDB-index en de MBK-index. Hierna wordt nader ingezoomd op met name de CBS indexcijfers.
CBS output prijsindexcijfer nieuwbouwwoningen
Dit indexcijfer volgt hoe aanneemsommen van woningen zich ontwikkelen. De grondkosten, het honorarium voor de architect en de kosten van toezicht blijven buiten beschouwing. Door de wijze van berekenen en samenstellen komt in het indexcijfer tot uitdrukking:
– Invloed veranderde productiviteit;
– Invloed materiaalprijzen en lonen (incl. BTW);
– Winst en risico;
– De marktsituatie;
– Verdergaande mechanisatie en rationalisatie;
– Verbeterde bouwtechnieken.
CBS input prijsindexcijfer nieuwbouwwoningen
De input-prijsindex beperkt zich tot de prijsontwikkeling van lonen en materialen en is gemakkelijker samen te stellen door het bijhouden van een reeks van kengetallen.
Verschillen en wanneer welk indexcijfer?
Het verschil in cijfers tussen de outputprijsindex en de inputprijsindex is vanaf 2009 vrij groot geworden. Dit duidt op een margeverkrapping bij de woningbouwers; zij waren niet snel genoeg in staat om de algemene kosten te beperken, waardoor de winstgevendheid onder druk kwam te staan. Verwachting is dat met een aantrekkende economie de cijfers weer wat meer naar elkaar zullen ‘toegroeien’.
Ontwikkeling inputindex en output index sinds 2010 (2000 = 100)
Hamvraag is natuurlijk: wanneer hanteer je welk indexcijfer? Dit is sterk afhankelijk van het doel waarvoor het indexcijfer gebruikt gaat worden. Gaat het om een herwaardering van een gebouw, het vergelijkbaar maken naar een zelfde peildatum van soortgelijke projecten of het naar het huidige prijspeil berekenen van in het verleden uitgevoerde projecten?
Het inputindexcijfer is meer technisch van aard en sluit vooral aan bij kostenberekeningen van projecten. Als het gaat om een meer markttechnische benadering en waardering van de marktwaarde een object per peildatum voorop staat, heeft het outputindexcijfer de voorkeur. In ieder geval dient onderbouwd te worden waarom in de specifieke situatie het betreffende indexcijfer wordt gehanteerd. Dit vergt inzicht en kennis van een taxateur.
Rol van SAOZ
Bij SAOZ werken VastgoedCert gecertificeerde taxateurs die u kunnen ondersteunen bij complexe taxaties en de onderbouwing daarvan. Daarbij kan het hanteren van het ene of het andere indexcijfer soms een wereld van verschil betekenen.
Meer weten of ook behoefte aan deskundig advies en ondersteuning op dit gebied?!
Neem dan contact op met Hans Marskamp.
