Gemeentelijk vastgoed staat de laatste tijd meer in de belangstelling. Zo organiseert het Instituut voor Vastgoed & Duurzaamheid (IVVD) in oktober een Gemeentelijk Vastgoed Dag om de mogelijkheden en onmogelijkheden op het gebied van gemeentelijk vastgoed te verkennen.
Het gemeentelijk vastgoed
Een gemiddelde gemeente heeft tal van vastgoedobjecten in eigendom en/of beheer. Daarbij kan het gaan om ‘maatschappelijk vastgoed’, zoals multifunctionele accommodaties, sportcomplexen, of om ‘dienstgebouwen’, zoals gemeentekantoren, gemeentewerven, maar ook om andersoortig meer commercieel vastgoed. Deze laatste kunnen bij de gemeente in eigendom en beheer zijn om strategische redenen. Het kan dan bijvoorbeeld gaan om winkelpanden, kantoren, woningen etc. Tenslotte is ook bouwgrond aan te merken als gemeentelijk vastgoed. Bij gemeentelijk vastgoedbeleid kan onderscheid gemaakt worden tussen:
- Aan- en verkoopbeleid;
- Exploitatiebeleid (wijze van verhuur en (risicodragend) exploiteren);
- Risicomanagement (inflatie, conjunctuur, bouwkosten, verhuurbaarheid marktperspectief, procedurele risico’s);
- Total Cost of Ownership: (initiële investerings- of stichtingskosten); kosten voor hergebruik, energie-, onderhoudskosten;
- Herontwikkelingsbeleid.
In tijden van herijking komt het vastgoedbeheer vaak in een ander daglicht te staan en opteert de gemeentelijke overheid vaak voor het afstoten of op afstand zetten van vastgoed of voor het herbestemmen daarvan.
Waardering en taxatie gemeentelijk vastgoed
Bij alle keuzes en onderdelen doen zich momenten voor dat behoefte is aan een vertaling van de verschillende keuzes naar de waarde en waardering van de betreffende vastgoedobjecten. Dat zeker geldt bij aan- en verkoop, maar ook bij tussentijdse beleidsafwegingen. Bij een bestemmingswijziging van een object of van bouwgrond kan dit bijvoorbeeld grote gevolgen hebben voor de waarde ervan en kan zelfs leiden tot schadeclaims.
Strategische objecten zijn vaak verworven met het oog op een bepaalde herontwikkeling. Daarbij komen vraagstukken als de residuele grondwaarde of de inbrengwaarde in een grondexploitatie om de hoek kijken. Vooral in deze tijden vaak lastige inschattingen en waarderingen, waarbij kleine wijzigingen in uitgangspunten en keuzes grote gevolgen kunnen hebben.
Ook bij de exploitatie van gebouwen speelt de waardering daarvan een grote rol. Aan welk gebruik of welke bestemming ontleent het object zijn hoogste waarde? Op welk moment is een bestemmingswijziging exploitatie-technisch het meest verantwoord? Allemaal vragen waarvoor gemeenten zich in toenemende mate gesteld zien en waarbij zij deskundige ondersteuning goed kunnen gebruiken.
Deskundigheid SAOZ
Een taxatie door een onafhankelijke taxateur zonder banden met de gemeente kan zijn voordelen hebben en politieke steun voor een beslissing met betrekking tot een vastgoedobject eenvoudiger maken. In sommige gevallen, zoals bij het bepalen van de inbrengwaarde, is een onafhankelijke taxatie zelfs wettelijk voorgeschreven.
Bij al deze zaken heeft taxatie van het object door gecertificeerde taxateurs een aanzienlijke meerwaarde, zeker wanneer taxatie-technische kennis en kennis van planologische aspecten of van grondexploitaties verenigd zijn in één adviserende instantie. De SAOZ heeft op dit terrein al jarenlang een gedegen reputatie en is opdrachtgevers hierbij graag behulpzaam.
Meer weten?! Neem dan contact op met Hans Marskamp.
