Herwaardering van gemeentegrond
In 2010 hebben gemeentelijke grondbedrijven voor het eerst sinds lange tijd afgeboekt op de waarde van gronden die ze in exploitatie hebben. De verwachting is dat er de komende periode minder bouwgrond zal worden verkocht, de grondprijzen dalen en extra verliezen moeten worden genomen. Dit blijkt uit de recente update van het onderzoek “Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven van september 2010” van Deloitte.
Plannen aanpassen
Dit betekent dat de gemeenten moeten bijsturen op de drie P’s: Plannen, Prijs en Programma, aldus Deloitte. Voor gemeenten houdt dit concreet in dat op dit moment plannen worden aangepast en er met name getemporiseerd wordt. Ook moet uitdrukkelijk rekening gehouden worden met andere grondprijzen dan in de oorspronkelijke exploitatie opgenomen en wordt het aantal en type bebouwing bijgesteld.
Er zullen bijvoorbeeld minder of andere woningen en/of minder kantoren worden gebouwd dan in de oorspronkelijke planning voorzien. Dit kan zelfs betekenen dat plangebieden, deels of geheel, niet in exploitatie zullen worden genomen.
Bijstelling grondexploitaties
Veel gemeenten zullen hun grondexploitaties om deze redenen gaan bijstellen. De in de exploitaties opgenomen uitgifteprijzen zijn veelal bepaald door middel van de residuele waardemethode. De inputfactoren dienen bij een herwaardering opnieuw te worden beoordeeld.
Daarbij spelen zaken als marktconformiteit van het plan, aantallen en soorten bebouwing, verkoopopbrengsten, kosten, rentekosten, uitgiftetempo en dergelijke een belangrijke rol.
Veel van deze zaken kan de gemeente zelf bijstellen en herberekenen. Wanneer het echter gaat om vaststellen van bijvoorbeeld inbrengwaarden ten behoeve van het exploitatieplan, maar ook bij de (her)taxatie van marktconforme uitgifteprijzen, kan taxatie door een onafhankelijke taxateur een meerwaarde hebben.
“Meten is weten”
Door het zo scherp mogelijk taxeren met de meest actuele gegevens, ontstaat een zo reëel mogelijk beeld voor de totale grondexploitatie. Daarna wordt duidelijk of, en zo ja in welke mate, een afboeking nodig is. De aldus bijgestelde grondexploitaties zijn van grote invloed op de voorzieningen c.q. de weerstandsreserve die gemeentelijke grondbedrijven moeten aanhouden met het oog op hun plannen.
Meer weten?! Neem dan contact op met Hans Marskamp.
