Driekwart van de gemeenten in Nederland worstelt met het leefbaar en vitaal houden van het centrum. Actief sturen blijkt effectiever dan het overlaten aan de markt.
Minder winkels meer woningen
“Botsing dreigt tussen winkeliers en verhuurders” en “Bestaande voorraad van vastgoed beter benutten” en “Winkelleegstand in binnensteden neemt met 40% toe in 2021” zijn enkele koppen uit het Financieel Dagblad van eind november 2020. Door het online shoppen nam het aantal winkels in de centra al af en met de start van de coronacrisis is de leegstand alleen maar verder toegenomen.
Tegelijkertijd is er een woningtekort dat volgens ABF Research nog tot zeker 2030 een groot probleem blijft. De meerderheid van de huishoudens wil graag op een binnenstedelijke locatie wonen. De binnensteden bieden echter onvoldoende ruimte.
Pieter van der Heijde pleit in zijn artikel “Wonen in het wijkwinkelcentrum” in Vastgoedmarkt van november 2020 daarom voor het toevoegen van woningen in wijk- en stadsdeelcentra. Het betreft immers centrumgebieden die zich kenmerken door functiemenging en voorzieningen voor de bevolking. Waar (delen van) bestaande winkelcentra sterk zijn verouderd, kan dit hét moment zijn voor herontwikkeling en om woningen in een hoge dichtheid te bouwen.
Pak de regie!
Tot op heden stelden veel gemeenten zich passief op door het initiatief bij de vastgoedeigenaren te leggen. Bij een serieuze herontwikkelingsopgave blijkt het echter effectiever als gemeenten hierin vaker en sneller de regie pakken (“Onderzoek Stec Groep: Driekwart (winkel)centra moet nog compacter, zeker post-corona”, d.d. 25 mei 2020).
Actief sturen met onderbouwing
Actief sturen kan bijvoorbeeld door in een bestemmingsplan nieuwe functies toe te laten of juist te blokkeren. Een andere mogelijkheid is het onder overgangsrecht plaatsen van een niet langer gewenste functie. Het bestaande gebruik mag dan wel worden voortgezet, maar er is een duidelijk signaal dat de functie niet langer wenselijk is.
Hierbij is wel van belang de planschaderisico’s vooraf te laten inschatten. Bij een planschadeclaim vanwege vermogensnadeel mag het overgangsrecht immers niet als planologisch toelaatbare functie worden meegewogen. Bij de beoordeling van inkomensschade speelt het overgangsrecht daarentegen wél een rol (o.a. ABRvS 18 maart 2020, ECLI:NL:RVS:2020:793, Zuidplas en ABRvS 25 maart 2020, ECLI:NL:RVS:856, Veenendaal).
Planologische gevolgen
Actief sturen vraagt daarom om gericht onderzoek naar alle bijkomende financiële consequenties. Zeker daar waar sprake is van functiemenging binnen een compact centrumgebied, kan er zowel sprake zijn van indirecte als van directe planologische gevolgen (effecten voor de omgeving respectievelijk effecten voor het object zelf waarvan de bestemming wordt gewijzigd).
Meer weten?! Neem dan contact op met Yvonne de Looij.
