De Omgevingswet is tot 1 januari 2024 uitgesteld. Nu de inwerkingtreding steeds dichterbij lijkt te komen, merken wij aan onze opdrachten dat invoering van de schaderegeling zoals beoogd onder de Omgevingswet steeds vaker meeweegt bij het nemen van investeringsbeslissingen en op de planning.
Wijziging van het schaderecht en verhaalskosten
Naast de gewijzigde regelingen met betrekking tot bijvoorbeeld het normaal maatschappelijk risico en de vergelijking (hier schreef ik eind vorig jaar al in onze nieuwsbrief over), kunnen ook de mogelijkheden tot het verhalen van de kosten van de schadeprocedures gevolgen hebben voor de haalbaarheid en/of winstgevendheid van een project.
Zowel in de huidige Wro als de Omgevingswet kunnen bepaalde kosten van een ontwikkeling verhaald worden op de initiatiefnemer. De regelingen verschillen echter sterk van elkaar, waarbij er in de nieuwe regeling onder de Omgevingswet sprake is van ruimere verhaalsmogelijkheden van kosten met betrekking tot schade / nadeelcompensatie op de initiatiefnemer.
In de huidige regeling bestaan de kosten van verhaal in de basis uit de netto uit te keren planschade. In de nieuwe regeling kan de uit te keren nadeelcompensatie op de initiatiefnemer worden verhaald. Tot zover is er weinig nieuws onder de zon.
Waar zit het verschil dan in? De Omgevingswet maakt het mogelijk om ook de met de schadevergoeding samenhangende kosten te verhalen op de initiatiefnemer. Hierbij kan gedacht worden aan de wettelijke rente, de deskundigenkosten van de aanvrager en de kosten van het bestuursorgaan bestaande uit bijvoorbeeld de ambtelijke kosten, eventuele onderzoekskosten en kosten voor de schadecommissie.
Reguliere kosten en kostenverhogende factoren
De “extra kosten” bij een regulier project kunnen alleen al duizenden euro’s per aanvraag om tegemoetkoming in nadeelcompensatie bedragen. Zeker bij meerdere aanvragen kunnen de kosten dus behoorlijk oplopen. En dan te bedenken dat er ook nog sprake kan zijn van ingewikkelde nadeelcompensatie-procedures waarbij specialistisch onderzoek noodzakelijk is en/of er sprake is van “bijzonder vastgoed” (zoals bijvoorbeeld maatschappelijk vastgoed, groot zakelijk vastgoed, bijzonder bedrijfsmatig vastgoed waarbij de taxatiekosten gemiddeld hoger zijn) en/of er sprake is van inkomensschade.
En dan is het nog de vraag hoe de nieuwe regeling uitpakt voor de verhaalsmogelijkheid van de kosten van (uitgebreide) bezwaar-, beroeps- en hoger beroepsprocedures.
Project versnellen
Het is dus verstandig om bij de haalbaarheidsstudie en de inschatting van de winstgevendheid van een project rekening te houden met de kosten van verhaal. Afhankelijk van de omstandigheden kan het verstandig zijn om bepaalde projecten te versnellen zodat de tegemoetkoming in schade nog beoordeeld wordt onder de huidige regeling.
Meer weten?! Neem dan contact op met Ard Hoopman.
