Het wettelijk kader Wro/Bro
Het begrip inbrengwaarde is geïntroduceerd met de totstandkoming van de Wro op 1 juli 2008 en de daarin opgenomen Grondexploitatiewet (Grex Afdeling 6.4 Wro). De gemeente dient in beginsel bij elke ruimtelijke maatregel ten behoeve van een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan (artikel 6.12 Wro), waarbij bijvoorbeeld tevens sprake is van een spoedige en/of gefaseerde realisatie en verhaalbare kosten van relevante omvang, een exploitatieplan vast te stellen.
De bouwmogelijkheden, zoals zoals genoemd in artikel 6.2.1. Bro, bestaan in hoofdlijnen uit:
- de bouw van één of meer woningen of hoofdgebouwen;
- de uitbreiding van een gebouw;
- de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen;
- de bouw van kassen.
Keuzes maken
Als gevolg van deze wetgeving dient de gemeente bij het beoordelen van bouwplannen allereerst na te gaan of het plan valt onder artikel 6.2.1. Bro.
Lukt het vervolgens om het privaatrechtelijke spoor te benutten? Met dit traject wordt bedoeld dat de gemeente al van te voren een overeenkomst met de grondeigenaren sluit over het verhalen van de kosten (de zogenaamde anterieure overeenkomst). Het kostenverhaal is dan anderszins verzekerd.
Wanneer moet het publiekrechtelijke spoor worden ingezet? Dit traject wordt actueel als de betrokken partijen geen overeenstemming bereiken over de verdeling van de kosten. Dan vindt het uiteindelijke kostenverhaal plaats via de bouwvergunning, waarbij het exploitatieplan de basis vormt.
Wanneer experts inschakelen
De vraag of een bouwplan valt onder het genoemde wetsartikel is in de regel goed door de gemeente en de initiatiefnemer zelf te beantwoorden.
Bij de onderhandelingen in het kader van de anterieure overeenkomst is assistentie van een deskundige vaak raadzaam. Dit geldt zeker indien de onderhandelingen moeizaam verlopen en er fundamenteel verschil van inzicht is waardoor het proces vertraging kan oplopen.
De inbrengwaarde dient door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur gemotiveerd te worden vastgesteld. Taxatie door de eigen gemeentelijke taxateur is formeel niet toegestaan. In de praktijk bestaat een redelijke mate van overeenstemming over de eisen die aan de taxateur dienen te worden gesteld:
- deskundig;
- onafhankelijk
- kennis van de systematiek van de Onteigeningswet.
Solide exploitatieplan
Gezien de grote invloed op het exploitatieplan en de wijze waarop later kosten worden verhaald op particuliere eigenaren, is een accurate vaststelling van de inbrengwaarde van groot belang, zeker wanneer het exploitatieplan in rechte ter discussie komt te staan. Door middel van deskundige en onafhankelijke taxaties beschikt u over een exploitatieplan dat de toets der kritiek kan doorstaan.
Meer weten?! Neem dan contact op met Hans Marskamp.
