Als bepaalde gronden of objecten binnen een beoogd omgevingsplan niet meer aangewend mogen worden voor de uitoefening voor bepaalde functies en deze functies wel zijn toegelaten binnen de geldende planologie, is er sprake is van direct nadeel.
Een nadeel leidt niet automatisch tot een waardedaling
Het onmogelijk maken van bepaalde activiteiten zal niet in alle gevallen leiden tot een waardedaling. Bij het vervallen van bepaalde aanwendingsmogelijkheden is het maar de vraag of deze aanwendingsmogelijkheden “het meest rendabele gebruik” betreffen. In de gevallen waarbij aanwendingmogelijkheden vervallen die niet tot het meest rendabele gebruik behoren, zal er (veelal) geen sprake zijn van een relevante waardedaling. Als dit wel het geval is, is de kans groot dat de hoogste waarde wel wordt aangetast. Hetzelfde geldt in het geval er bouwmogelijkheden worden wegbestemd waarvan de “meerwaarde na realisatie” hoger is dan de (investerings)kosten.
Beoordeling is maatwerk
Of “het meest rendabele gebruik” wordt aangetast hangt af van de omstandigheden van het geval. Zowel marktomstandigheden als de wegbestemde en resterende (of soms ook nieuwe) aanwendingsmogelijkheden zijn bij de beoordeling van belang.
Bij het beperken van bouwmogelijkheden is het van belang of de meerwaarde na realisatie van wegbestemde mogelijkheden groter is dan de investeringskosten. Ook hier is sprake van maatwerk. De bouwkosten voor bijvoorbeeld een winkel of woning zullen -bij soortgelijke omstandigheden- niet veel van elkaar verschillen terwijl de waarde na realisatie sterk afhangt van de locatie. Een winkelruimte op een A-locatie (bijvoorbeeld in het kernwinkelgebied van een stad) zal veel meer waard zijn dan een soortgelijke winkelruimte op een C-locatie (bijvoorbeeld in een buurtcentrum in een dorp 15 kilometer verderop). Ook de waarde van een woning varieert enkel vanwege de ligging (zelfs binnen eenzelfde gemeente) soms al sterk.
SAOZ maakt de risico’s inzichtelijk
Voor diverse gemeenten hebben wij onderzoeken uitgevoerd waarbij inzicht is gegeven in het schaderisico bij het inperken van aanwendingsmogelijkheden en het beperken van bouwmogelijkheden. Een veel gebruikte methode is om -steekproefsgewijs en indicatief- de gevolgen voor de waarde van vooraf te bepalen objecten in kaart te brengen.
Wij zien in de praktijk dat het schaderisico bij “directe schade” op objectniveau al zeer groot kan zijn. Tel daarbij op dat het in veel gevallen om een groot aantal objecten gaat, dan is het duidelijk dat het schaderisico bij directe schade enorm kan zijn.
SAOZ is er voor iedere gemeente
Zijn er binnen de gemeente plannen om bepaalde aanwendingsmogelijkheden weg te bestemmen of om bouwmogelijkheden te beperken? Graag helpen wij met het inzichtelijk maken van de (mogelijke) financiële consequenties.
Meer weten?! Neem dan contact op met Ard Hoopman.
