Diverse stads- en dorpscentra vragen dringend om een opknapbeurt of herstructurering. Delen van winkelgebieden en aanloopstraten staan leeg of hebben een functie die eigenlijk niet past bij de (centrale) ligging. Waar wringt hier de schoen? En hoe los je het op?
Krapte op de woningmarkt en compactere winkelgebieden
Veel winkelcentra in Nederland zijn net wat te groot. De kernwinkelgebieden zijn vaak aantrekkelijke gebieden om te verblijven (en om in te ondernemen). Voor de aanloopstraten en gebied om het kernwinkelgebied is dit lang niet altijd (meer) het geval.
Aan de andere kant wordt de krapte op de woningmarkt steeds nijpender. Starters kunnen geen huurwoning vinden of koopwoning betalen en voor doorstromers is geen (betaalbare) woning beschikbaar.
Twee vliegen in één klap?
Hoe mooi zou het zijn als centrumgebieden opgeknapt kunnen worden door het uit de markt nemen van overtollige vierkante meters retailvastgoed, waarbij er woningen worden toegevoegd om zo ook de krapte op de woningmarkt (voor een stukje) te lijf te gaan. Op zichzelf is een dergelijke gebiedstransitie voor veel plekken een uitkomst: een win-win situatie.
Waarom is de praktijk zo weerbarstig?
Om tot een dergelijke gebiedstransitie te komen zijn er diverse hobbels te nemen:
● Om te beginnen is doorgaans sprake van veel verschillende eigenaren van de gronden. Probeer die maar eens allemaal te vinden en vervolgens op één lijn te krijgen;
● De bestaande objecten worden vaak nog gedeeltelijk gebruikt door huurders: dat zijn dus ook “stakeholders”;
● Daarnaast moet er ook een duidelijke visie (vanuit de gemeente) zijn over de gewenste situatie en moeten de eigenaren hier passief dan wel actief aan mee willen werken;
● Tot slot moet één en ander ook financieel aantrekkelijk c.q. haalbaar zijn. En met name ook bij dat laatste wringt vaak de schoen…
Uitdagingen bij herontwikkelingen
Lang niet altijd is het financieel aantrekkelijk om minder courant vastgoed om te vormen. Soms is het bestaande gebruik simpelweg het meest rendabel, terwijl dit gebruik wel leidt tot ongewenst gebruik en/of een disharmonisch gebied. Transformatie leidt in die gevallen tot het ontstaan van een “onrendabele top”, ofwel: de investering die nodig is om het doel te bereiken (waaronder het “uit de markt halen van retailmeters”) is hoger dan de marktwaarde die door de ontwikkeling wordt gecreëerd.
Ook kan er sprake zijn van een rendabele herontwikkeling maar moet hiervoor “te veel bouwmassa” worden toegevoegd of wordt er gedacht aan een invulling die de gemeente om een andere reden in ruimtelijk opzicht niet wenselijk acht. En dan zwijgen we nog maar over kwesties zoals de bescherming van ons erfgoed en de beperkingen die daaruit kunnen voortvloeien.
Vooraf inzicht krijgen: stap voor stap de hobbels uit de weg ruimen
Wie hebben er belang bij een herbestemming? Is het beoogde plan financieel haalbaar? Is er sprake van een onrendabele top en over wat voor bedragen praten we dan? Hoe krijg je de stakeholders (eigenaren, huurders, gemeente) met de neuzen dezelfde kant op? SAOZ kan u in alle stadia van de ontwikkeling helpen door bijvoorbeeld de eigendomsverhoudingen voor u inzichtelijk maken, de gewenste scenario’s op hoofdlijnen door te rekenen en inschatten onder welke voorwaarden een transitie kans van slagen heeft.
Wellicht kan het Rijk hier hulp bieden: zie de bijdrage van collega Kees van der Lee over de mogelijkheden die de RVO biedt met de regeling “Impulsaanpak Winkelgebieden”.
Meer weten?! Neem dan contact op met Ard Hoopman.
