Doordat de prijzen van woningen de laatste jaren zijn gedaald, kunnen eerder ingeschatte planschaderisico’s nu vaak naar beneden worden bijgesteld.
Daling prijsniveau bestaande koopwoningen
In februari van dit jaar meldde het Centraal Bureau voor de Statistiek dat de prijzen van verkochte bestaande koopwoningen in januari 2013 op ongeveer hetzelfde niveau lagen als in het voorjaar van 2003. Ten opzichte van augustus 2008, toen de prijzen een piek bereikten, bedroeg de prijsdaling bijna 20 procent.
De omvang van de waardedaling van een woning als gevolg van een planologische verandering is mede gerelateerd aan het prijsniveau van de betreffende woning voorafgaande aan de planologische wijziging.
Een woning met een hoge waarde ondervindt, bij verder gelijkblijvende omstandigheden, in absolute zin een grotere waardedaling dan een woning van een lage waarde. Nu het gemiddelde prijsniveau van koopwoningen de laatste jaren flink is gedaald, heeft dit ook gevolgen voor de omvang van de waardedalingen bij planologische mutaties.
Planschadebegrotingen na verloop van tijd niet meer actueel
Indien ten behoeve van een nieuwe ontwikkeling jaren geleden een risicoanalyse planschade is opgesteld, waarin is geconcludeerd dat het planschaderisico bijvoorbeeld tonnen gaat bedragen, kan naar de huidige stand van de woningmarkt heel waarschijnlijk met een veel lager bedrag rekening worden gehouden.
Voor de partij die het planschaderisico op zich heeft genomen betekent dit dat de gereserveerde bedragen omlaag kunnen, waardoor gelden vrij komen voor andere investeringen.
Overigens kunnen ook wijzigingen in wetgeving, jurisprudentie en/of tussentijdse transacties gevolgen hebben voor het planschaderisico.
Wanneer aanleiding voor actualisatie?
Indien voor een nog niet in werking getreden planologische ontwikkeling uitgegaan is van een risicoanalyse planschade van één jaar of ouder, en waarin tot een aanzienlijk planschaderisico is geconcludeerd, is het raadzaam het rapport te laten actualiseren naar de huidige marktsituatie.
Indien de ontwikkeling in de tussentijd door middel van publicaties van beleidsvoornemens openbaar is gemaakt, is het bovendien verstandig de beoordeling van het onderwerp voorzienbaarheid te laten actualiseren.
Tussentijdse transacties kunnen immers tot meer gevallen van voorzienbaarheid leiden en daarmee tot een lager totaalbedrag aan te vergoeden planschadetegemoetkomingen.
Het voordeel van de gedaalde woningprijzen
Met een geactualiseerde rapportage van het planschaderisico wordt snel inzicht verkregen in de gunstige effecten van de gedaalde woningprijzen en eventuele tussentijdse eigendomswisselingen. Vaak kunnen gereserveerde bedragen omlaag, met als gevolg meer financiële ruimte.
Meer weten?! Neem dan contact op met Yvonne de Looij.
