De aftrek vanwege het normaal maatschappelijk risico wordt bij directe planschade steeds hoger. Bij het vervallen van bouw- en/of gebruiksmogelijkheden wordt de aanspraak op planschade dus steeds verder beperkt.
Normaal maatschappelijk risico bij directe planschade
Daar waar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in de uitspraken van 3 oktober 2018 en 13 maart 2019 (beide gemeente Breda: ECLI:NL:RVS:2018:3192 respectievelijk ECLI:NL:RVS:2019:776) een aftrek van 3% vanwege het normaal maatschappelijk risico (“nmr”) nog voldoende vond omdat het hier om directe planschade ging, gaat dit percentage in meer recente uitspraken steeds verder omhoog. In de uitspraken van “Bergen” van 18 december 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:4341) en “Lelystad”, van 17 maart 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:554) is gekozen voor 5% en in de recente uitspraak van 26 mei 2021 (Oost-Gelre, ECLI:NL:RVS:2021:1110) is een aftrek van 4% toegepast.
Steeds lagere planschadetegemoetkomingen
Bij het wegbestemmen van bouw- en/of gebruiksmogelijkheden wordt dus een steeds groter percentage van de waarde van de onroerende zaak in mindering gebracht op het schadebedrag. Overigens wordt door betrokken partijen – zoals in de zaken van Oost-Gelre en Lelystad – ook wel gerekend met een “korting” op het schadebedrag. De Afdeling lijkt echter de voorkeur te geven aan (het omrekenen naar) een “drempel”, zijnde een percentage van de waarde van de onroerende zaak.
Niet afwachten maar in actie komen
De laatste jaren loopt de leegstand in winkelcentra schrikbarend snel op. Ook wordt nogal eens gewacht met het benutten van braakliggende bouwkavels. Met een oplopende nmr-aftrek loopt een eigenaar het risico dat, bij een wijziging van de plannen van de gemeente en een beperking van de planologische mogelijkheden, ook de planschadetegemoetkoming nog eens zal tegenvallen. Het is dus raadzaam tijdig in actie te komen en de nog bestaande planologische mogelijkheden te benutten.
Benutten = behouden
Een eenmaal gerealiseerd pand en/of gebruik wordt immers in een nieuw bestemmingsplan doorgaans weer als zodanig bestemd. Mocht dit in een enkel geval toch niet zo zijn, dan is het hebben benut van de mogelijkheden ook gunstig in geval het onderwerp passieve risicoaanvaarding beoordeeld dient te worden na een ingediende planschadeclaim. Wie immers na bekendmaking van ongunstige overheidsplannen de bouw- en/of gebruiksmogelijkheden al heeft benut of binnen de “benuttingsperiode” alsnog benut, kan geen “verwijtbaar stilzitten” worden tegengeworpen.
Meer weten?! Neem dan contact op met Yvonne de Looij.
