Naast verkopen, transformeren en herontwikkelen van leegstaand winkelvastgoed kan ook aan stedelijke herverkaveling worden gedacht. Misschien voor de belegger-eigenaar niet eens een gekke optie om de beleggingsportefeuille veilig te stellen.
Stedelijke herverkaveling
In de nieuwe Omgevingswet (Hoofdstuk 12 Aanvullingswet Grondeigendom) is een regeling inzake stedelijke herverkaveling opgenomen. Bij gebiedsontwikkeling speelt een groot aantal onderwerpen dat in de Omgevingswet is geregeld een rol: het omgevingsplan, kostenverhaal, het voorkeursrecht en onteigening. De regeling voor stedelijke kavelruil sluit hierop aan. Stedelijke herverkaveling kan zo een katalysator zijn in het ontwikkelproces, waarbij de gemeente vooral een faciliterende rol heeft bij het tot stand brengen van uitruil van grond en vastgoedobjecten. Dat zit zo.
Stedenbouwkundig plan
Bij (stedelijke) herverkaveling vindt een herschikking van eigendom en andere zakelijke rechten plaats wanneer de bestaande eigendomsverhoudingen een bepaalde gewenste ontwikkeling frustreren, bijvoorbeeld bij winkelgebieden en de herstructurering van stedelijk gebied. Uitgangspunt voor stedelijke herverkaveling kan een stedenbouwkundig plan van de gemeente zijn, waarin bijvoorbeeld stratenpatronen en functie zijn vastgelegd en waarbinnen de eigenaren vervolgens op vrijwillige basis tot een planontwikkeling proberen te komen. Eigenaren en gebruikers maken hun wensen over het gebied en de eigendom kenbaar en vervolgens maken ze samen een gebiedsplan met als uitgangspunt dat niemand er slechter van mag worden. Bij stedelijke herverkaveling bepalen de eigenaren in onderling overleg de waarde van hun eigendommen.
Meer zekerheid
De regeling voor stedelijke kavelruil maakt het op die manier mogelijk alle normaliter afzonderlijke koop- en verkooptransacties samen te brengen in één kavelruilovereenkomst. Zo’n overeenkomst biedt meer zekerheden dan een gewone koop- of ruilovereenkomst. Zo heeft de kavelruilovereenkomst een zakelijke werking, waardoor ook eventuele nieuwe eigenaren die onroerend goed hebben verkregen door overdracht, verjaring of onteigening daaraan zijn gebonden. Het initiatief c.q. verzoek tot herverkaveling kan van de groep eigenaren komen (organisch), maar de gemeente kan ook zelf het initiatief nemen (uitnodigingsplanologie).
Onderzoek naar verplichte kavelruil en andere instrumenten
Op 15 februari 2021 heeft Minister Ollongren in een kamerbrief aangekondigd dat zij samen met de VNG wil verkennen in hoeverre bij gemeenten behoefte bestaat aan een regeling voor verplichte stedelijke herverkaveling. Daarbij realiseert de Minister zich dat verplichte stedelijke herverkaveling majeure effecten kan hebben op het eigendomsrecht en op de rechtspositie en de financiële positie van eigenaren.
Een noodzakelijk element in een regeling voor verplichte stedelijke herverkaveling is de voorwaarde dat een gemeente een juridische grondslag in een omgevingsplan vaststelt, waarin het eindbeeld na de herverkaveling is vastgelegd.
Verder merkt de Minister op dat, mocht het komen tot een regeling voor verplichte herverkaveling in het stedelijk gebied, dan voor de waardegrondslag voor in te brengen en uit te nemen grond en vastgoed aansluiting zal worden gezocht bij de reeds bestaande waardegrondslag uit de Onteigeningswet. Daarbij wordt door de taxateur voor de onroerende zaak uitgegaan van de werkelijke waarde bij verkoop op de vrije markt.
Andere instrumenten waar ook nog aan gedacht kan worden zijn een Gemeenschappelijke Exploitatie Maatschappij (GEM) of om bepaalde gebieden aan te wijzen als “Gebiedsinvesteringszone”, analoog aan de “bedrijfsinvesteringszone” zoals we die kennen uit de BIZWet. (Een bedrijfsinvesteringszone is een gebied waar de ondernemers samenwerken aan de verbetering van hun gebied. Om dit mogelijk te maken heft de gemeente jaarlijks een bedrag. De opbrengst van deze heffing keert de gemeente als subsidie uit aan de ondernemersvereniging.) Deze laatste twee zaken zijn op dit moment alleen nog denkrichtingen.
Onze rol
SAOZ kan een ondersteunende rol in deze processen spelen en u met raad en daad bijstaan. Stedelijke herverkaveling is een nieuwe uitdaging die naadloos past in ons bestaande adviespalet rond waardering en vastgoedtaxaties. We kunnen een rol spelen bij de begeleiding van een herverkavelingsplan, maar ook bij de onpartijdige waardering van objecten die in de herverkaveling worden betrokken.
Meer weten?! Neem dan contact op met Hans Marskamp.
