Sinds 1 januari 2024 is de Omgevingswet officieel van kracht. Ook de regels voor actieve risicoaanvaarding zijn gewijzigd. De duidelijke lijn onder de Wro heeft plaats gemaakt voor een regeling met vraagtekens.
Voorzienbaarheid onder de Wro
Onder de Wro ging het bij “voorzienbaarheid” om het ten tijde van aankoop hebben kunnen voorzien van een nadelige planologische wijziging door bijvoorbeeld structuurplannen, streekplannen en/of andere openbaar bekend gemaakte ruimtelijke beleidsstukken/ voornemens, een (voldoende concreet geformuleerd) voorbereidingsbesluit, een ter inzage gelegd ontwerpbestemmingsplan en/of verzoek om ontheffing/vrijstelling/afwijking (p. 82, praktijkboek “Planschade, Van Wro naar Omgevingswet” van mr. drs. C.M.L. van der Lee KRMT). Sinds de uitspraak ABRvS 21 december 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BU8882, Schouwen-Duiveland, is de vaste lijn dat ook het planologisch regime dat ten tijde van aankoop van kracht was, aan een aanvrager kan worden tegengeworpen. Een nadeel hiervan was, dat een koper met wetenschap van de aankomende nadelige ontwikkeling, dit toekomstige nadeel al in de koopprijs kon verdisconteren, zodat de verkoper zogenaamde “schaduwschade” ondervond die niet werd vergoed.
Pleister voor “schaduwschade”
Onder de huidige Omgevingswet is het omgevingsplan geen oorzaak van “indirecte schade” (“indirecte schade” is schade als gevolg van een nadelige ontwikkeling op gronden van derden). Het schademoment is verplaatst naar de vergunning.
In artikel 15.5 Ow is ten aanzien van actieve risicoaanvaarding bepaald dat de koper van een woning het risico op schade niet heeft aanvaard als hij aankoopt ná vaststelling van het omgevingsplan. Het recht op een schadetegemoetkoming gaat dus niet meer verloren door “actieve risicoaanvaarding” en gaat van de verkoper over op de koper. Een zogenaamde “pleister” voor de “schaduwschade” onder de Wro. Bijzonder is wel dat voor een probleem voor de verkoper, de oplossing nu is gezocht bij de koper (paragraaf 10.2.5 “Planschade en nadeelcompensatie, Het huidige en nieuwe bestuursrechtelijke schadevergoedingsrecht” van mr. drs. C.M.L. van der Lee).
Behoefte aan rechtspraak
Bovendien gaat de nieuwe regeling in de praktijk diverse vragen oproepen, zoals “Wat wordt bedoeld met een omgevingsplan?”, “Wordt daarmee ook het ‘tijdelijke deel’ bedoeld, ofwel alle ten tijde van de inwerkingtreding van de Omgevingswet (op 1 januari 2024) geldende bestemmingsplannen, wijzigingsplannen, uitwerkingsplannen, omgevingsvergunningen, inpassingsplannen en beheersverordeningen, aangevuld met de zogenoemde “bruidsschat (diverse Rijksregels)?””. En “Is het voor actieve risicoaanvaarding daarom raadzaam zo snel mogelijk ná het omgevingsplan de vergunning te verlenen?”.
Wat is verdedigbaar?
Op dit moment is het voor een risicoanalyse nadeelcompensatie niet meer goed in te schatten hoeveel van de schade later op basis van voorzienbaarheid voor rekening van de eigenaren van woningen zal kunnen worden gelaten. De onzekerheid is toegenomen. Er is daarom behoefte aan rechtspraak die uitwijst onder welke omstandigheden voorzienbaarheid wel/niet kan worden tegengeworpen. Als adviseur zullen wij nu dus een standpunt innemen waarvan we denken dat het verdedigbaar is. In een latere fase kunnen we dan een meer concreet onderzoek verrichten. Indien u vragen heeft: SAOZ denkt graag met u mee!
Meer weten?! Neem dan contact op met Yvonne de Looij.
