Als een stoppende agrariër zijn bedrijf wenst te verkopen en hij zelf in de bedrijfswoning zou willen blijven wonen dan ontstaat een probleem met het bestemmingsplan en de milieuwetgeving. Er is dan namelijk geen relatie meer tussen de bewoner van de bedrijfswoning en het bedrijf. Bij verkoop aan een derde gebeurt hetzelfde.
Wetsvoorstel 33078 plattelandswoningen
Op basis van het wetsvoorstel “Plattelandswoningen” kunnen gemeenten voormalige boerderijen (bedrijfswoningen) op verzoek aanwijzen als “plattelandswoningen”. Door de speciale status van deze woningen blijft het voor de wet een bedrijfswoning maar kan deze door derden worden bewoond.
Het voorstel ziet toe op de verandering van de eigen bedrijfswoning ten opzichte van het bijbehorende agrarische bedrijf en de woning wordt nog steeds beschouwd als een deel van de inrichting. De bescherming ten opzichte van andere nabij gelegen agrarische bedrijven blijft gelijk.
Handhaven of medewerking verlenen
Het legaliseren van bewoning door derden is geen verplichting en handhaving kan aan de orde blijven. Bij bestaande (illegale) situaties kan echter ook worden overwogen om handhaving uit te stellen als er concreet zicht is op toepassing van het wetsvoorstel.
Bij lopende verzoeken kan het interessant zijn om even te wachten op de nieuwe wet. Er is verder geen sprake van een omzetting van rechtswege. De gemeente zal een nieuw verzoek in het kader van de goede ruimtelijke ordening beoordelen en zal na onderzoek eventueel de bestemming wijzigen.
De status van “voormalige bedrijfswoning” betekent niet dat er geen hinder wordt ondervonden. Het wetsvoorstel bevat geen wettelijke normen ter bescherming van de gezondheid en de gemeente zal een ruimtelijke afweging dienen te maken.
Een speciaal beleidskader kan zorgen voor een onderbouwing. Tot slot zou het voorstel kunnen leiden tot een toename van het aantal verzoeken om bedrijfswoningen om te zetten in burgerwoningen. Deze planologische mutaties blijven echter zeer riskant.
Deels zelf doen en deels uitbesteden
Als het voorstel wet wordt dan hebben de gemeenten huiswerk. Ten eerste zullen zij het beleid dienen te bepalen. Zijn er gevolgen voor de handhaving, welke delen van de gemeente komen in aanmerking, welke aspecten nemen we mee in de ruimtelijke afweging en dergelijke?
Vervolgens zullen concrete verzoeken moeten worden beoordeeld. Een deel van de verzoeken kan de gemeente zelf behandelen. We kunnen ons in dat kader voorstellen dat er afspraken worden gemaakt over de kosten van de planwijziging.
Bij zienswijzen, complexe situaties of omstandigheden waarbij behoefte is aan een onafhankelijke derde partij kan een adviesbureau worden ingeschakeld om de mutatie te toetsen. Bij mutaties naar burgerwoningen zal een gemeente in de regel altijd advies inwinnen.
Ervaring opdoen voor een soepele afhandeling van de verzoeken
Het laten toetsen van de eerste verzoeken om omzetting in “plattelandswoningen” heeft als voordeel dat gemeenten ervaring opdoen met deze nieuwe materie. Met deze ervaringsgegevens kan het beleid worden aangescherpt, zodat toekomstige verzoeken soepeler kunnen worden opgepakt.
Als de gemeente bij een verzoek om een dienstwoning om te zetten in een burgerwoning standaard advies inwint, dan loopt zij geen (onbewust) risico op schadeclaims dan wel kunnen ze de exploitatie risico’s inschatten.
Meer weten?! Neem dan contact op met Johan Geleijns.
