Als een onroerende zaak slechts voor een deel in een onteigening wordt betrokken, kan het overblijvende in waarde dalen. Artikel 41 Onteigeningswet (Ow) stelt dat bij het bepalen van de schadeloosstelling rekening moet worden gehouden met deze mindere waarde voor zover deze het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening.
Reikwijdte van artikel 41 Ow
Bij de bepaling van de waardevermindering wordt niet alleen gekeken naar het te onteigenen deel in relatie tot het overblijvende (vormverslechtering, verkleinde oppervlakte), maar wordt ook de waardevermindering betrokken als gevolg van de aanleg en uitvoering en daarna de aanwezigheid van het werk waarvoor de onteigening plaatsvindt.
De lijn uitgezet in de jurisprudentie
De Hoge Raad hanteert als vaste jurisprudentie dat bij de bepaling van de gevolgen voor het overblijvende alleen mag worden gekeken naar de nadelige invloeden van het werk waarvoor onteigend wordt op het onteigende (HR 21-11-2008, NJ 2009, 303). Met de mogelijke nadelen van het werk buiten het onteigende mag alleen rekening worden gehouden als het nadeel, voor zover dat optreedt, buiten het onteigende in redelijkheid niet af te splitsen is van het nadeel op het onteigende. Daarbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan geluidhinder (HR 20-02-2004, NJ 2004, 409).
Recente toepassingen van deze jurisprudentie door de Rechtbanken
In een zaak voor de Rechtbank Zeeland en West-Brabant van 9 juli 2014 oordeelde de rechter in de casus van de aanleg van een rijksweg met parallelweg – waarbij op het onteigende alleen (een deel van) de parallelweg met sloot en bermen zou worden aangelegd – dat, voor zover het overblijvende nadeel ondervindt van de rijksweg buiten het onteigende, dit nadeel in het kader van de onteigeningsprocedure niet voor vergoeding in aanmerking komt. Een vrij strikte scheiding derhalve.
De Rechtbank Noord-Holland deed op 9 juli 2014 een uitspraak waarbij de casus de onteigening van een klein deel van de voortuin bij een woning ten behoeve van de aanleg van een fietspad betrof. De Rechtbank oordeelde dat behalve de hinder op het overblijvende van de aanleg van het fietspad op het onteigende, ook de hinder door het optrekken en afremmen van fiets- en bromverkeer als nadelig gevolg in de bepaling van de waardevermindering diende te worden betrokken.
Deze hinder is volgens de Rb naar haar aard niet te splitsen in hinder die op het onteigende wordt veroorzaakt en hinder die op de buiten het onteigende gelegen delen van het fietspad wordt veroorzaakt. De hinder als gevolg van de aanleg van een viaduct over de weg en omlegging van een rijksweg, alles buiten het onteigende, is echter volgens de Rb niet veroorzaakt door het werk ten behoeve waarvan onteigend wordt voor zover gelegen op het onteigende. Ook hier een duidelijke splitsing derhalve. Voor de laatstbedoelde schade staat de weg van de planschade open.
Betekenis voor de praktijk
Dat de belangen van partijen, en de tegenstellingen daarin, bij de afbakening tussen onteigening en planschade groot zijn, moge duidelijk zijn. Bij onteigening is sprake van volledige schadeloosstelling, terwijl bij planschade alleen een tegemoetkoming in schade aan de orde is, waarbij het normaal maatschappelijk risico van minimaal 2% van de waarde van het object op de schade in mindering wordt gebracht.
Rol voor SAOZ?
Uit de aangehaalde jurisprudentie blijkt dat het vaak geen sinecure is om in het kader van een minnelijke verwerving op onteigeningsbasis de waarde van het overblijvende te bepalen en aan te geven welke schade op onteigeningsbasis vergoed dient te worden en welke schade langs de weg van de planschade wellicht verhaald kan worden.
Omdat SAOZ beschikt over deskundigheid en taxateurs die zich binnen beide vakgebieden begeven, kan zij u ook bij minnelijke verwerving integraal adviseren.
Meer weten?! Neem dan contact op met Hans Marskamp.
