Gemeenten zoeken naar creatieve oplossingen om de woningnood te lenigen. Een aantal maatregelen heeft wel potentie, maar is niet zonder risico’s. Zoals optoppen of sloop voor nieuwbouw.
Recente Afdelingsjurisprudentie
De afgelopen maanden viel een aantal uitspraken op waaruit blijkt dat het toevoegen van één of enkele woningen aan een bestaande woonomgeving óf het optoppen van bestaande gebouwen tot hoge planschadekosten kan leiden.
Zo bleek uit de uitspraak ABRvS 31 december 2024, ECLI:NL:RVS:5465, Teylingen dat de bouw van één nieuwe woning voor één omwonende heeft geleid tot een planschadetegemoetkoming van € 54.847,11 (incl. wettelijke rente). De ontwikkelaar heeft met diverse bezwaar-, beroeps- en hoger beroepsgronden getracht dit bedrag niet te hoeven vergoeden, maar zijn pogingen waren tevergeefs.
In de zaak van ABRvS 5 februari 2025, ECLI:NL:RVS:2025:405, Súdwest-Fryslân ging het om drie nieuwe woningen op een locatie waar eerder een Friese boerderij had gestaan. Ten aanzien van twee claims heeft de Afdeling het normaal maatschappelijk risico van 4% naar 3% verlaagd, waardoor er voor één omwonende een tegemoetkoming resteerde van € 18.000.
Tenslotte heeft de Afdeling op 24 december 2024 in totaal 13 uitspraken gedaan over claims naar aanleiding van de 215 meter hoge Zalmhaventoren in Rotterdam. Een extreem voorbeeld uiteraard van het “de hoogte in bouwen”, dat uiteindelijk tot veel tegemoetkomingen in planschade heeft geleid.
De voorbeelden tonen aan dat schijnbaar eenvoudige oplossingen voor het lenigen van de woningnood eigenlijk helemaal niet zo eenvoudig hoeven te zijn. Met name de financiële risico’s kunnen aanzienlijk zijn.
Denk na voordat u (vroegtijdig) gaat slopen!
Op de procedures uit voorgaande uitspraken was de Wro nog van toepassing. Onder de Omgevingswet zal voor de hoogte van de uit te keren indirecte nadeelcompensatie van belang zijn wat er op de peildatum binnen het plangebied feitelijk aanwezig was. De oude feitelijke situatie op de peildatum dient immers te worden vergeleken met hetgeen op grond van de verleende omgevingsvergunning danwel de feitelijke activiteit kan worden c.q. wordt gerealiseerd. Indien de oude bebouwing op de peildatum nog aanwezig was, kan deze meegewogen worden in de vergelijking. Indien er voortijdig is gesloopt, zal voor de oude situatie waarschijnlijk uitgegaan moeten worden van een braakliggend terrein. De rechtspraak zal hierover meer duidelijkheid moeten geven, maar vooralsnog dient met dit uitgangspunt rekening te worden gehouden. Vóór de peildatum slopen kan in bepaalde gevallen dus tien- tot honderdduizenden euro’s aan indirecte nadeelcompensatie schelen.
Tip
Overweegt u te gaan slopen, maar weet u niet wat de consequenties daarvan zullen zijn? Vraag ons advies. Dan maken wij de verschillen voor u inzichtelijk, zodat u ná de sloop niet voor verrassingen komt te staan.
Meer weten?! Neem dan contact op met Yvonne de Looij.
