Welke rol speelt het overgangsrecht nu bij de planschade en de waardering van het getroffen object? Mag de waarde van een onroerende zaak die op overgangsrecht staat in de waardering worden betrokken en zo ja hoe dan en welke rol speelt het overgangsrecht bij de planvergelijking? Aan de hand van onder meer een aantal uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak geven we hieronder meer duidelijkheid over dit onderwerp.
Indirecte planschade
Bij indirecte planschade, dus waar de schade veroorzaakt wordt door een mutatie gelegen buiten het object van aanvrager, is de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) sinds de uitspraken ABRvS, 30 december 1993, BR1994/949 inzake Nieuwerkerk aan den IJssel en ABRvS, 12 februari 1998, BR 1998,672 inzake Ede, helder: Met de situatie krachtens overgangsrecht mag geen rekening worden gehouden bij de planologische vergelijking. Het overgangsrecht – ook al is dat van toepassing op legale bebouwing en legaal gebruik – is er immers op gericht dat de met het bestemmingsplan strijdige situatie binnen de planperiode wordt beëindigd.
Ook bij de waardering c.q. de schadebepaling bij indirecte planschade mag met overgangsrechtelijke situaties géén rekening worden gehouden, zo heeft de Raad van State in de uitspraak ABRvS, 28 maart 2007, inzake Het Bildt uitdrukkelijk bepaald.
Directe planschade
Bij directe planschade, dus waar de mutatie betrekking heeft op het object van aanvrager, ligt de situatie anders.
Lange tijd was het bij “directe planschade” niet helemaal duidelijk hoe de ABRvS om zou gaan met overgangsrecht. Er verscheen een aantal schijnbaar tegenstrijdige uitspraken op dit punt. In de uitspraak “Winterswijk” werd een burgerwoning weg bestemd en kreeg in de nieuwe situatie de bestemming ‘bedrijfswoning’. Als hoogste waarde hanteerde de Afdeling hier nog de (hogere) waarde van de weg bestemde burgerwoning op basis van het overgangsrecht. Later leek de ABRvS zich in de uitspraak “Schijndel” (ABRvS 18 januari 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BV1192, Schijndel in haar overwegingen te suggereren dat ook bij “directe planschade” het overgangsrecht geheel en al buiten beschouwing zou moeten worden gelaten.
Duidelijk was inmiddels wel, dat de ABRvS betekenis toekent aan het alsnog positief bestemmen van een overgangsrechtelijke situatie. Als daardoor voordeel ontstaat, mag dit gesaldeerd worden met een – door hetzelfde bestemmingsplan – veroorzaakt planologisch nadeel, zo bleek uit de uitspraak ABRvS 27 juni 2012, ECLI:NL:RVS:2012: BW9539, Midden Drenthe.
Inmiddels heeft de Afdeling in de zeer heldere uitspraak ABRvS, 2 maart 2016, ECLI:NL:RVS:2016:526, Deurne, duidelijk gemaakt dat een nadelige wijziging van het overgangsrechtelijke regime (bijvoorbeeld: van zaaksgebonden overgangsrecht naar persoonsgebonden overgangsrecht) bij “directe planschade” wel degelijk tot planschade-aanspraken leiden kan. Het in de betrokken uitspraak “Deurne” gevoerde verweer dat de gevolgen van een dergelijke ingreep tot het normaal maatschappelijk risico behoren, werd door de ABRS niet aanvaard. De ABRS geeft zelf als mogelijk alternatief voor persoonsgebonden overgangsrecht aan, dat gekozen kan worden voor een “uitsterfconstructie”.
De waardering
Bij indirecte planschade mag bij de waardering van het schadelijdende object dus op geen enkele wijze rekening worden gehouden met bouwwerken, gebruik of gebouwen aanwezig krachtens overgangsrecht op naburige gronden van derden. De maximale invulling van de planologie in zowel de oude als de nieuwe situatie is bepalend voor de waardering van het object dat de mogelijke indirecte planschade lijdt.
Bij directe planschade wordt met het overgangsrecht wel rekening gehouden bij de waardering. Een woning die bijvoorbeeld wordt weg bestemd maar krachtens overgangsrecht kan worden gehandhaafd, wordt als zodanig gewaardeerd rekening houdend met de gevolgen van het overgangsrecht. Dit betekent dat de waarde over het algemeen substantieel lager uitvalt dan het geval was bij de positief bestemde woning. Immers het overgangsrecht kent allerlei beperkingen: uitbreiding van bebouwing is vaak niet of nauwelijks mogelijk en het voor een bepaalde termijn staken van het gebruik leidt tot verval van het gebruik krachtens overgangsrecht. Een willekeurige gegadigde c.q. de markt heeft voor een dergelijk object minder over.
Verder zien we steeds vaker vormen van persoonsgebonden of strikter aan een periode gebonden vormen van overgangsrecht, vaak gericht op eindigend gebruik tegen zo laag mogelijke (planschade)kosten. De waardering van dergelijke objecten is vaak niet eenvoudig en vergt specialistische taxatie-ervaring.
Meer weten of behoefte aan deskundig advies en ondersteuning op bovengenoemde gebieden? Neem dan contact op met Hans Marskamp.
