Door de crisis en het ineenstorten van de huizenmarkt hebben in 2011 al enkele gemeenten het besluit moeten nemen gronden met een geprojecteerde woningbouwbestemming terug te bestemmen naar de oorspronkelijke agrarische bestemming. De verwachting is dat er in 2012 meer volgen. Daarbij is de mogelijk optredende directe planschade een factor die niet over het hoofd mag worden gezien.
Actualisering bestemming verplicht
Vanwege de actualiseringsplicht voor bestemmingsplannen in de Wro en de sanctie dat wanneer hier niet aan wordt voldaan geen bouwleges meer mogen worden geheven, ontkomen gemeenten er niet aan bestemmingsplannen na 10 jaar te herzien.
Dit betekent in sommige gevallen dat geprojecteerde woningbouwplannen deels of geheel geen doorgang zullen vinden en niet hard gemaakt kan worden dat binnen de planperiode de woonbestemming (alsnog) zal worden verwezenlijkt. De gemeente heeft dan geen andere keus dan de gronden weer te bestemmen aansluitend bij het feitelijk gebruik, dat vaak agrarisch is.
Gevolgen herbestemmen
Voor gronden in eigendom bij particulieren of ontwikkelaars is aan het terugbestemmen naar agrarisch een planschaderisico verbonden voor de gemeente. Gronden met nu nog een bouwtitel en een zekere verwachtingswaarde krijgen in de nieuwe situatie weer een agrarische waarde. Het vaak aanzienlijke waardeverschil kan door een eigenaar als directe planschade bij de gemeente geclaimd worden.
Herbestemmen kan ook inhouden dat bijvoorbeeld bestaande agrarische bedrijven die waren wegbestemd opnieuw positief bestemd zouden kunnen worden. Ook dit heeft waardetechnisch gevolgen, waar goed naar moet worden gekeken.
Afwachten of proactieve opstelling?
In dergelijke gevallen is er vooraf behoefte aan duidelijke informatie over de financiële gevolgen van het herbestemmen. Het gaat vaak om complexe taxaties en inschattingen van risico’s waarbij de voor- en nadelen van de nieuwe planologie duidelijk in kaart dienen te worden gebracht.
Complicerende factor daarbij is de waardering van de ruwe bouwgrond in de huidige marktsituatie. Welke waarde mag nu nog worden toegekend aan gronden met een bouwbestemming, waarbij de vraag naar nieuwbouw in de betreffende gemeente zeer gering is en daarnaast factoren als krimp en contingentering in regionaal of provinciaal verband een prominente rol spelen?
Ook bij het inschatten van de gevolgen van de nieuwe agrarische bestemming bevindt men zich per definitie op het snijvlak van planschade en waardering.
Onderbouwde beslissingen
Met deugdelijke informatie, een juiste analyse en marktconforme taxaties kunnen vervolgens beleidsbeslissingen beter worden onderbouwd en zijn de (financiële) gevolgen zo goed mogelijk inzichtelijk.
Meer weten?! Neem dan contact op met Hans Marskamp.
