Gemeenten sluiten met projectontwikkelaars overeenkomsten waarbij wordt overeengekomen dat de gemeente een bestemmingsplan vaststelt om een bouwplan mogelijk te maken en de projectontwikkelaar de betalingsplicht op zich neemt van het ontstaan van planschade. Onlangs bleek dat het maken van een fout bij het redigeren van een bestemmingsplan verstrekkende gevolgen kan hebben voor de betreffende gemeente.
Onjuist geredigeerde planregels leiden tot schadeplicht voor de gemeente
In een casus die uiteindelijk werd beslist door het Gerechtshof Den Haag (ECLI: NL: GHDHA:2015:759) bleek hoe belangrijk het kan zijn bestemmingsplannen goed te redigeren. Het bestemmingsplan moest woningbouw mogelijk maken. Bestaande bebouwing, onder meer bedrijfsgebouwen, zou hiervoor plaats maken.
De Afdeling vernietigt het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan. In het bestemmingsplan bleken bouwregels te ontbreken waarmee werd voorkomen dat woningen zouden worden gebouwd terwijl de bedrijven nog niet waren verdwenen.
De gemeente had het bestemmingsplan kunnen repareren doch kiest ervoor het bestemmingsplan op te schorten. Gevolg van het alsnog opnemen van een betreffende bouwregel zou immers zijn dat het project aanzienlijk minder zou opbrengen. De gemeente doet een beroep op een clausule in de projectovereenkomst waarin is gesteld dat de projectovereenkomst wordt ontbonden in geval van blijvende overmacht.
Dat de exploitatie verliesgevend zou zijn zag de gemeente als een geval van blijvende overmacht. De gemeente draagt echter niet bij in het verlies dat al is ontstaan bij de projectontwikkelaar. Het Hof oordeelt dat dát niet terecht is. De gemeente had meteen goede bouwregels moeten redigeren en is medeverantwoordelijk voor het verlies, ook omdat zij niet adequaat aan de inspanningsverplichting tot het maken van het bestemmingsplan heeft voldaan.
Een goed begin is het halve werk
De les die uit de hiervoor aangehaalde casus is te leren, is dat een goede voorbereiding van een bestemmingsplan essentieel is. Een bestemmingsplan moet niet alleen een goede ruimtelijke ordening faciliteren. Het plan moet ook zodanig zijn opgesteld dat planschadeclaims van burgers en bedrijven zoveel als mogelijk worden beperkt. Risicoanalyses planschade hebben als doel het in beeld brengen van risico op planschade.
Gemeenten en projectontwikkelaars zouden echter ook oog moeten hebben voor bestemmingsplannen waaraan om andere redenen risico’s vastkleven.
Risicoanalyse plandocumenten
Dat risicoanalyses planschade nodig zijn, om de risico’s op planschade in beeld te brengen en waar nodig te beperken, is gemeengoed geworden.
Inmiddels wordt het ook duidelijk dat het ook in het stadium van het sluiten van project- of planschadeovereenkomsten aanbeveling verdient goed te (laten) kijken naar wát wordt overeengekomen. Is er eenmaal een overeenkomst, dan blijkt een nauwgezette onafhankelijke beoordeling van bestemmingsplannen, door iemand die ervaren is in het voorzien van uiteenlopende scenario’s bij interpretatie van planregels, zinvol.
Voorkomen is beter dan genezen
Een projectopzet waarin ruimte wordt gemaakt voor het onafhankelijk laten beoordelen van project- / planschadeovereenkomsten, en het beoordelen van concept plandocumenten op risico’s op planschade en overige risico, blijft toch het beste medicijn tegen dossiers waar een gemiddelde projectleider, van gemeente of projectontwikkelaar, hoofdpijn van zou kunnen krijgen.
Meer weten?! Neem dan contact op met Paulo Schreiber.
