In het kader van stadsontwikkeling of herbestemming worden door gemeenten of ontwikkelaars onroerende zaken verworven of vrijgemaakt van een zittende huurder. Daarbij is het goed om al vooraf te weten waaraan u begint. En tegen welke kosten u mogelijk aan gaat lopen.
Grondverwervingen en –exploitatie of huurontbinding
Bij een grondverwerving in het kader van herbestemming of stadsontwikkeling of bij het huurvrij maken van een object loopt de overheid naast de te betalen verkoopprijs aan tegen door haar te betalen schadeloosstellingen.
Omdat het bij dergelijke grondexploitaties vaak nauw luistert en de financiering veelal “negatief” is, is het goed in een zo vroeg mogelijk stadium inzicht te hebben in de te maken verwervingskosten en te betalen schadeloosstellingen. Ook is het goed op de hoogte te zijn van de wettelijke mogelijkheden en onmogelijkheden in dit verband.
Hoe het probleem te tackelen?
Taxatie cq waardering van de onroerende zaak is één ding. Bij verwerving van een zittend bedrijf of zittende huurder komt daarnaast vaak inkomensschade om de hoek kijken. Voor de bepaling daarvan is een andere expertise vereist en moet men de boekhouding en jaarstukken van het bedrijf c.q. de huurder beoordelen. Daarbij gaat het niet alleen om te derven inkomsten, maar ook om zaken als besparingen, ontslagvergoedingen etc.
Relatie met nadeelcompensatie en planschade
Bovengenoemde expertise is aan de orde van de dag in nadeelcompensatiezaken en in mindere mate ook bij planschade. Bij deze zaken is het niet ongebruikelijk vooraf een risicoanalyse op te stellen met betrekking tot mogelijk te lijden schade uitgaande van een “worst-case scenario”.
Een dergelijke risicoanalyse kan goed worden uitgevoerd in de voorfase van een grondverwerving of huurontbinding. Door de mogelijke kosten op voorhand globaal in beeld te hebben, kan direct een inschatting gemaakt worden van de (financiële) haalbaarheid van een project. Daarnaast worden geen verwachtingen op voorhand gewekt bij de partij waarvan verworven moet worden of de huurovereenkomst moet worden ontbonden. Verder komt u bij de onderhandelingen – als gebleken is dat het project haalbaar is – goed beslagen ten ijs en heeft u dankzij de risicoanalyse een betere uitgangspositie.
Rol van SAOZ
SAOZ heeft ruime ervaring op het gebied van planschade en nadeelcompensatie en ervaren adviseurs in dienst. Bepaling van inkomensschade is daarbij aan de orde van de dag. Ook in het kader van onteigeningsadviezen beschikt SAOZ over een ruime ervaring en kan partijen adviseren hoe schade te voorkomen en te beperken.
Daarnaast beschikt SAOZ over gecertificeerde taxateurs, ervaren met de waardebepaling van bijzondere objecten. Dit alles maakt ons de aangewezen partij om verwervingsrisico’s in een zo vroeg mogelijk stadium in kaart te brengen. Ook voor de uiteindelijke taxatie, schadebepaling en advisering in het kader van de verwerving of huurontbinding staan wij u graag met raad en daad bij.
Meer weten, of ook behoefte aan deskundig advies en ondersteuning op dit gebied?
Neem dan contact op met Hans Marskamp.
