De Omgevingswet is op 1 januari 2024 in werking getreden. Nieuwe plannen krijgen te maken met de nieuwe schaderegeling nadeelcompensatie. Hier schreef ik een jaar terug al een nieuwsbrief over.
Een praktijkvoorbeeld
In diverse gevallen zal de schade enorm verschillen in vergelijking met de “oude planschaderegeling”. In de praktijk zien wij nu dat er in diverse gevallen sprake is van een enorm toegenomen schaderisico. Een praktijkvoorbeeld: een braakliggend terrein binnen de bebouwde kom waar voorheen een horecagelegenheid (bar/dancing) heeft gestaan. Deze bar/dancing is zo’n 7 jaar geleden afgebroken. Het perceel ligt dichtbij het centrum met al haar voorzieningen. In de directe omgeving staan rondom diverse woningen. De locatie leent zicht uitstekend voor woningbouw. Het is een klassiek voorbeeld van herbestemmen van een binnenstedelijk gebied.
Schadebeoordeling Wro (planschade) gunstig voor initiatiefnemer
Voorheen (onder de Wro) zou een vergelijking worden gemaakt tussen hetgeen op grond van het bestemmingsplan maximaal ingevuld kon worden en de nieuwe woonomgeving (is maximale invulling nieuwe planologie). Omdat er sprake was van een groot bouwvlak op één-derde van het terrein waar 14 meter hoge bebouwing (met zware vormen van horeca) was toegestaan, was er op zijn zachtst gezegd al sprake van een potentiële invulling met zwaar nadelige effecten op de omgeving (denk aan de effecten op het uitzicht, de situeringswaarde en de hinder). In vergelijking met de nieuwe situatie, waarbij er sprake is van 6 meter hoge woonbebouwing, is er in veel gevallen sprake van (per saldo) een planologisch voordeel en is een (plan)schaderisico niet aan de orde. Goed nieuws voor de initiatiefnemer dus.
Schaderegeling Omgevingswet: alsnog schaderisico!
Onder de Omgevingswet, waar in beginsel een vergelijk gemaakt wordt tussen de feitelijke situatie (bestaande uit een onbebouwd terrein) en de nieuwe woonomgeving, ontstaat er juist in de nieuwe situatie een nadeel voor de objecten in de omgeving. Het uitzicht, de privacy en de situeringswaarde nemen af en de hinder en de schaduwwerking nemen toe. Bij diverse woningen in de omgeving ontstaat feitelijk een zwaar nadeel en daarmee schaderisico. Dat is vervelend nieuws voor de initiatiefnemer.
Jurisprudentie over de schaderegeling van de Omgevingswet is er uiteraard nog niet. Het blijft dus voorlopig nog even “pionieren”. Zelfs wat precies onder “feitelijke situatie” moet worden verstaan, blijkt vatbaar voor discussie: daar schreef collega Yvonne de Looij al over in haar bijdrage van september 2023. In het voorbeeld van hiervoor verwachten wij dat dit “een braakliggend” terrein zal zijn nu de bebouwing al 7 jaar terug is gesloopt en de situatie daarna niet wezenlijk is veranderd.
Invloed nieuwe regeling “actieve risicoaanvaarding” en normaal maatschappelijk risico
Ook de exacte uitwerking van het onderwerp “actieve risicoaanvaarding” is onder de Omgevingswet onzeker en in diverse gevallen voorwaardelijk geworden. Onder de Omgevingswet is het normaal maatschappelijk risico wel éénduidig. Op het nadeel kan bij indirecte schade in alle gevallen 4% wegens het normaal maatschappelijk risico aan aftrek worden gehanteerd. In het voorbeeld van hiervoor zal het normaal maatschappelijk risico het nadeel niet overstijgen, waardoor er sprake is van een behoorlijk schaderisico.
Uitkomst beoordeling: er ontstaat te vergoeden schade
Door de nieuwe wijze van schadebeoordeling ontstaat nu alsnog (te vergoeden) schade. Dit is voor de initiatiefnemer een wrange uitkomst. Zeker nu initiatiefnemer de buurt tegemoet wil komen door de -door de buurt ongewenste- horeca niet terug te laten komen, ondanks dat hier goede (ook economische) ontwikkelkansen voor waren.
Uw risico bepalen
Het is dus -ook onder de Omgevingswet- verstandig om bij nieuwe plannen de inschatting van het schaderisico goed op een rij te hebben. Heeft u ook bouwplannen? Wij helpen u graag om onnodige verrassingen te voorkomen.
Meer weten?! Neem dan contact op met Ard Hoopman.
