Door de crisis en de leegloop van het platteland als gevolg van krimp stijgt het aantal leegstaande panden zowel in dorpen en steden als op het platteland dat op sloop wacht. Verkrotting en verloedering liggen op de loer…
Slooppanden
Het is intussen een bekend fenomeen. Panden in dorpen of steden of boerderijen op het platteland die leeg staan en wachten op een nieuwe bestemming. De omgeving is er vaak niet blij mee. De ontwikkelende partij wil vaak wel slopen, maar wordt door regelgeving en financiële overwegingen tegengehouden. Immers bij sloop is sprake van vervaardigingshandelingen en wordt het object de BTW-sfeer ingetrokken.
Bij voortijdige sloop van bijvoorbeeld een pand dat nu op overgangsrecht staat loopt een eigenaar bij niet tijdige herbouw of herontwikkeling in veel gevallen de kans bestaande bouwrechten te verliezen. Ook gemeenten zijn niet blij met deze ontwikkelingen.
Hoe het probleem te tackelen?
Er zijn overheden die een sloopregeling kennen. Op het platteland werkt de rood-voor-rood-regeling feitelijk als een sloop- en stimuleringsregeling. Limburg kent sinds 27 februari 2016 een subsidie voor sloop en samenvoeging van woningen.
De subsidieregeling maakt onderdeel uit van het Transitiefonds Limburgse woningmarkt en heeft als doel hieraan bij te dragen door de kwantitatieve vermindering van de woningvoorraad door sloop of samenvoeging van woningen.
In Twente kent men de het Vrijkomende Agrarische Bedrijven beleid (VAB) waarbij de eigenaren van agrarische bedrijfsgebouwen de mogelijkheid wordt geboden hieraan een nieuwe functie toe te kennen, mits er geen buitenopslag is en een goede verkeersafwikkeling mogelijk is.
De kosten van sloop, zonder dat hier een opbrengst tegenover staat, zijn veelal een belemmerende factor voor een eigenaar om tot sloop over te gaan.
Er zijn ook al stemmen opgegaan om bij nieuwbouw een verwijderingsbijdrage in te voeren en daarmee de sloop van leegstaande ongebruikte objecten te financieren.
Anderen pleiten voor het verhandelbaar maken van bouw- en slooprechten, zodat uitwisseling mogelijk is en flexibeler omgegaan kan worden met herbestemming en herbouw.
Relatie met planologie en planschade
Voor de overheid – in de meeste gevallen de gemeente – is het dubbel opletten. Naast het belang van sloop en het tegengaan van verkrotting spelen ook ruimtelijke en financiële belangen een rol.
Wanneer een gemeente een pand voor de sloop en herontwikkeling alvast uit eigen beweging wegbestemt (soms daartoe door de feitelijke situatie genoodzaakt), kan de kans op indirecte planschade bij de daadwerkelijke herontwikkeling of herbestemming substantieel toenemen.
Bij de planvergelijking immers mag met de situatie krachtens overgangsrecht (er van uitgaande dat het pand nog niet gesloopt is) geen rekening worden gehouden en zal derhalve de planvergelijking de wegbestemde situatie en de bestemming bij herontwikkeling betreffen.
Daarnaast zou de eigenaar nog kunnen komen met een claim wegens directe planschade nu zijn bebouwingsmogelijkheden zijn wegbestemd.
Ook bij het “verkleuren” van bestemmingen kan planschade een rol spelen. Daarbij kan het zowel om directe planschade gaan van de betreffende eigenaar van het object of indirecte planschade voor de omwonenden.
De overheid zou de kansen op planschade kunnen verkleinen door voorzienbaarheid te creëren waardoor bij het wegbestemmen van bouwrechten passieve risicoaanvaarding zou kunnen worden tegengeworpen.
Rol van SAOZ
Het is dus goed opletten wanneer je als gemeente meewerkt aan herbestemming, wanneer een pand onder overgangsrecht wordt gebracht en wanneer er daadwerkelijk wordt gesloopt.
Zowel vanuit de planschade-invalshoek als vanuit de waardering en de taxatietechnische aspecten kan SAOZ de gemeente van dienst zijn bij deze problematiek.
Meer weten of ook behoefte aan deskundig advies en ondersteuning op dit gebied?!
Neem dan contact op met Hans Marskamp.
