De wetgever is bezig met een wettelijke regeling inzake stedelijke herverkaveling. De nieuwe regeling zoekt aansluiting bij de Wet inrichting landelijk gebied (Wilg) en de Grondexploitatiewet. Daarbij is er geen sprake van ruiling van landbouwgrond maar van gebouwen.
Stedelijke herverkaveling en gebiedsontwikkeling anno 2014
Stedelijke herverkaveling kan een katalysator in het ontwikkelproces zijn waarbij de gemeente vooral een faciliterende rol heeft bij het tot stand brengen van uitruil van grond en vastgoedobjecten. In dat kader loopt in Nederland een pilot in 8 gemeenten. In april 2014 heeft de Commissie Stedelijke herverkaveling een adviesrapport uitgebracht waarin de wettelijke context van het instrument Stedelijke herverkaveling is uitgewerkt.
Het rapport is aangeboden aan minister Schultz van Haegen van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu en aan de voorzitter van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), mevrouw Jorritsma. De commissie Stedelijke herverkaveling bestaat uit vertegenwoordigers van de VNG, NEPROM, het Kadaster, de ministeries van BZK en I en M, lokale bestuurders en experts.
Herverkaveling
Bij herverkaveling vindt een herschikking van eigendom en andere zakelijke rechten plaats wanneer de bestaande eigendomsverhoudingen een bepaalde gewenste ontwikkeling frustreren. Dit kan aan de orde zijn bij herstructurering van bedrijventerreinen, kantoorlocaties, winkelgebieden maar ook bij de herstructurering van stedelijk gebied.
Uitgangspunt voor stedelijke herverkaveling kan een stedenbouwkundig plan van de gemeente zijn waarin bijvoorbeeld stratenpatronen vastliggen en waarbinnen de eigenaren vervolgens op vrijwillige basis tot een planontwikkeling proberen te komen.
Eigenaren en gebruikers maken hun wensen over het gebied en de eigendom kenbaar. Vervolgens maken ze samen een gebiedsplan met als uitgangspunt dat niemand er slechter van mag worden. De kosten en financiële risico’s die horen bij grondverwerving liggen bij de partijen die voordeel van de ontwikkeling hebben.
Bij stedelijke herverkaveling bepalen de eigenaren in onderling overleg de waarde van hun eigendommen.
Het gevaar van ontwikkelaars die de krenten uit de pap halen lijkt te kunnen worden beperkt door de aansturing van de gemeente via het stedenbouwkundigplan waarin ook het publieke belang wordt vastgelegd.
Uitgangspunt bij stedelijke herverkaveling is dat grondeigenaren en ontwikkelaars in positie worden gebracht onder het motto; ‘wie bepaalt, die betaalt’. Stedelijke herverkaveling faciliteert particuliere initiatieven en vergroot de flexibiliteit.
In plaats van zoals voorheen het gebruik van het instrument van onteigening (dwang) worden de eigenaren nu gestimuleerd er in onderling overleg uit te komen. Als dit niet helemaal lukt of er toch een ‘free rider’ niet mee wil werken zou de gemeenteraad een stedelijke herverkaveling op kunnen leggen. Het initiatief c.q. verzoek tot herverkaveling kan bij de groep eigenaren wegkomen (organisch), maar de gemeente kan ook zelf het initiatief nemen (uitnodigingsplanologie).
Wettelijke basis en de praktijk
Voor deze ingreep in eigendomsverhoudingen is wel een goede wettelijke basis noodzakelijk.
Het voornemen is een dergelijke regeling op te nemen in de nieuwe Omgevingswet die echter waarschijnlijk niet voor 2018 klaar is.
De pilotgemeenten kunnen hierop niet wachten en gaan werken, vooruitlopend hierop, met een aangepaste Wilg. SAOZ volgt deze pilots en houdt dit soort nieuwe ontwikkelingen nauwlettend in de gaten.Voor de deelnemende gemeenten gaat het om geschikte locaties waar stedelijke herverkaveling een toegevoegde waarde heeft. Daartoe dient de gemeente op zoek te gaan naar ‘de bruggenbouwers’ in het gebied die bereid zijn het voortouw te nemen.
SAOZ en stedelijke herverkaveling
SAOZ kan een ondersteunende rol in deze processen spelen voor partijen en deze met raad en daad bijstaan. SAOZ verschaft al sinds jaar en dag als onafhankelijk adviseur helderheid en houvast in de complexe wereld van planologische veranderingen, bouwplannen, bouwbeleid en infrastructurele werken. Wij kennen de geschiedenis, de regels, de juridisch-economische praktijk én de markt.
Stedelijke herverkaveling is een nieuwe uitdaging die wij graag aan ons pallet toevoegen. Wat betreft onze rol kunt u denken aan onder meer de begeleiding bij een herverkavelingsplan, maar ook aan onpartijdige waardering/taxatie van objecten die in de herverkaveling worden betrokken.
Meer weten?! Neem dan contact op met Hans Marskamp ([email]).
