Nu het woningaanbod achterblijft bij de vraag, zien we dat gemeenten kijken naar de mogelijkheden om de bestaande woningen zo goed mogelijk “bewoond” te krijgen. Een nobel streven, maar niet zonder financiële risico’s.
Tegengaan van vermindering van de woningvoorraad
In de praktijk zien we dat gemeenten sturen op het tegengaan van bepaalde soorten gebruik. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan het verbieden van het onttrekken van een woning aan de woningvoorraad of het tegengaan van het gebruik van een woning als “tweede woning”. Het nieuwe beleid omvat dan een beperking van bestaande (ongewenste) aanwendingsmogelijkheden om zo meer ruimte te geven aan gewenste invullingen.
Risico’s bij gebruiksbeperkingen (en verkoopbeperkingen)
Door een bepaald gebruik niet meer toe te staan, zoals het gebruik als tweede woning, blijven bestaande woningen weliswaar beschikbaar voor “reguliere woningzoekenden” en wordt voorkomen dat het gebruikt wordt op een “ongewenste” of “minder gewenste” wijze. De andere kant van de medaille is echter dat eigenaren beperkt worden in het gebruik en dat deze beperking kan leiden tot een lagere waarde van de woning. Omdat het hier gaat om beperkingen van het gebruik van de eigen woning, ontstaat mogelijk risico op “directe schade”.
In de praktijk zien we dat de schade – en daarmee ook het schaderisico – per geval verschilt. Hierbij is het belangrijk of er aanwendingsmogelijkheden worden wegbestemd waaraan het object (mede) de hoogste waarde ontleent. Recentelijk is dit nog bevestigd in de uitspraak ABRvS 19 maart 2025, 202307744/1/A2 (Laren). In wezen wordt er bij het beoordelen van “directe schade” dus een vergelijking gemaakt tussen de waarde van het object met en zonder de wegbestemde aanwendingsmogelijkheden. Hierbij spelen -net als bij een reguliere marktwaardetaxatie- onder meer de ligging, grootte en indeling een belangrijke rol.
SAOZ helpt u bij het maken van keuzes en het voorkomen van onnodige schaderisico’s
Wij hebben voor diverse gemeenten risicoanalyses opgesteld, waarbij op heldere wijze uiteengezet is waar de risico’s liggen. Dit gebeurt vaak aan de hand van een steekproef. Gemeenten weten zelf heel goed hoeveel objecten worden “getroffen” en kunnen na een goede steekproef goed duiden of een bepaald risico wel of niet aan de orde is en of een risico groot is.
Hoe om te gaan met schaderisico’s?
Als er sprake is van een schaderisico bij één of meerdere objecten uit de steekproef, dan is er gemeentebreed vaak sprake van een groot risico. Vanwege de schaalgrootte loopt het totale risicobedrag namelijk al snel op. Vele kleintjes maken immers één grote. Nog maar te zwijgen over vele grote…
Uw risico’s ook in beeld brengen en beperken
SAOZ heeft voor veel gemeenten de schaderisico’s van uiteenlopende beleidswensen uiteengezet. Vaak in combinatie met een rapportage waarbij de mogelijkheden en onmogelijkheden van het beperken van schaderisico’s inzichtelijk zijn gemaakt.
Heeft u ook plannen om gebruiksmogelijkheden bij woningen verder aan te scherpen? Wij brengen graag de schaderisico’s voor u in beeld en informeren u graag verder over de mogelijkheden en onmogelijkheden om schaderisico’s te voorkomen.
Meer weten?! Neem dan contact op met Ard Hoopman.
