Gemeenten werken steeds vaker mee aan herbestemming van vastgoed. Leegstand van winkels en kantoorpanden in bijvoorbeeld krimpgebieden is aan de orde van de dag. Maar ook gebouwen met een maatschappelijke functie worden steeds vaker getransformeerd naar een andere functie.
Winkels, kantoren, maatschappelijk vastgoed
Uit recent onderzoek “Van kwantiteit naar kwaliteit” van Platform31 blijkt dat krimpregio’s de voorrang geven aan nieuwbouw en herstructurering boven sloop. Dat geldt voor woningen maar ook voor leegstaand vastgoed in stedelijke centrumgebieden zoals winkels, leegstaande kerken, scholen en kantoren.
De juridische vertaling van transformatie en herbestemming
Voor gemeenten betekent dit dat vaak flexibel ingespeeld moet worden op nieuwe ontwikkelingen of initiatieven. Want op welk moment regel je het ‘verkleuren’ van een object in een bestemmingsplan of omgevingsvergunning? Daarbij dient een gemeente niet alleen het belang van de eigenaar van het vastgoedobject in het oog te houden maar ook het algemeen belang van de omgeving.
Met het op 1 november 2014 van kracht geworden Besluit Omgevingsrecht is het overigens eenvoudiger gemaakt tijdelijk af te wijken van het bestemmingsplan in een verkorte procedure van 8 weken, waarbij een tijdelijke vergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan kan worden verleend voor een termijn van maximaal 10 jaar, in plaats van voorheen 5 jaar.
Financiën en exploitatie
Bij een dergelijke (tijdelijke) transformatie moet het aspect planschade niet uit het oog worden verloren. De wijziging van een kantoor naar bijvoorbeeld wonen kan een impact hebben op de privacy en omgevingskarakteristiek van woonobjecten in de directe omgeving. Een kerkgebouw dat een winkel of poptempel wordt kan leiden tot nadeel voor de omgeving.
Daarbij moet men zich realiseren dat niet de feitelijke wijziging van het gebruik bepalend is voor de omvang van mogelijk nadeel, maar de maximale mogelijkheden krachtens de vigerende bestemming vergeleken moeten worden met de mogelijkheden in de nieuwe situatie. Dit wil nog wel eens tot verrassend andere conclusies leiden dan waar men op het eerste gezicht aan zou denken.
Vervolgens komt de vraag aan de orde voor wiens rekening de eventuele planschade dient te komen. De vastgoedexploitaties van dergelijke te transformeren objecten bieden vaak niet veel ruimte. Daarnaast kan met een vastgoedeigenaar bij een gunstige waardeverhogende bestemming ook gesproken worden over een afdracht voor of meefinancieren van het opknappen van het openbaar gebied in de omgeving.
Wat kan SAOZ voor u doen
Natuurlijk is het verstandig risico’s op voorhand in beeld te hebben door een planschaderisicoanalyse op te laten stellen. Het aspect van de waardering en taxatie van een mogelijk tijdelijke transformatie vraagt hierbij aandacht en specifieke deskundigheid. Ook bij het waarderen van een object in geval van een meer lucratieve nieuwe bestemming kan SAOZ haar diensten bewijzen en deskundigheid inbrengen.
Meer weten? Neem contact op met Hans Marskamp.
