Het zijn vragen waar eigenaren en gemeenten steeds meer mee te maken krijgen. Bij de gemeentelijke visies en de onderhandelingen met de eigenaren vormt de huidige vigerende marktwaarde het vertrekpunt. Hoe bepaal je die?
Leegstaand commercieel vastgoed
Lege winkels, bedrijfspanden en vooral kantoorpanden staan momenteel hoog op de agenda. Sommige locaties zijn geschikt om te transformeren naar een andere functie en bij andere locaties kan sloop en nieuwbouw worden overwogen. Een dergelijke herbestemming kan worden gerealiseerd door middel van een gebiedsgerichte aanpak waarbij overheden, eigenaren, ontwikkelaars en corporaties bij voorkeur samenwerken.
Wat is de marktwaarde bij transformatie en herontwikkeling?
Een van de problemen waar gemeenten bij een herontwikkeling van een locatie vaak tegen aan lopen betreft de marktwaarde van het leegstaande object.
De (huur)prijzen op papier zijn tegenwoordig vaak vertroebeld. In plaats van de huurprijzen naar beneden toe aan te passen wordt gewerkt met incentives (tijdelijke voordelen die de verhuurder aan de huurder bij aanhuur of verlenging van de huur biedt zoals een huurvrije periode of lagere aanvangshuur voor een bepaalde periode).
Hierdoor lijkt het object, voor de buitenwacht, voor een hogere huurprijs verhuurd dan in werkelijkheid het geval is.
Vervolgens bestaat de mogelijkheid dat deze huurprijs als referentie wordt gebruikt voor het te taxeren leegstaande pand. Transformatie of sloop is voor eigenaren vaak (nog) niet aantrekkelijk. Als gemeente krijgt u dan te horen dat de boekwaarde te hoog is voor de nieuwe voorgenomen functie of dat het amoveren van de bebouwing nog niet mogelijk is.
Benut de financieel-juridische expertise
Bij het waarderen van leegstaande kantoren is het dan ook van essentieel belang rekening te houden met de juiste huurwaarde. De gepubliceerde huurprijzen, waar de markthuur vaak op wordt gebaseerd, dienen gecorrigeerd te worden voor de voor een gebied gangbare incentives. Verder moeten de referenties worden aangepast aan de specifieke omstandigheden.
Gebeurt dit niet dan bestaat het risico dat er substantieel te hoog wordt gewaardeerd. Bij taxaties van een structureel leegstaand kantoorgebouw moet een “highest and best use analyse” worden toegepast, door middel van een residuele- of restwaardebenadering, waarbij ook nieuwe bestemmingen kunnen worden overwogen.
Als het kantoorgebouw niet meer geschikt is als kantoor dan heeft het ook geen zin het als een kantoor te taxeren en dient de grondwaarde op basis van mogelijk alternatief gebruik bepaald te worden. Het heeft voor een gemeente een toegevoegde waarde om een externe taxateur te laten taxeren die niet betrokken is bij de ontwikkeling en die ook geen lokale commerciële belangen heeft.
Beter beslagen ten ijs
Als gemeente hoef je niet continue alle ontwikkelingen bijhouden. Van belang is dat u de belangrijke en riskante situaties herkent en op tijd onafhankelijke expertise inhuurt. Kies dan wel voor een externe taxateur die ook landelijke ervaring heeft met de zeer specifieke ruimtelijke ordeningsproblematiek en die daardoor het gehele speelveld kan overzien. Het maakt de gesprekken en onderhandelingen een stuk makkelijker.
Meer weten?! Neem dan contact op met Hans Marskamp.
