Op 1 januari 2017 start de Regeling specifieke uitkering aankoop woningen onder een hoogspanningsverbinding. De uitkoopregeling maakt het mogelijk dat gemeenten woningen aankopen of laten verplaatsen, als de eigenaren (en eventuele huurders) daarvoor kiezen. Woningeigenaren die gebruik willen maken van de uitkoopregeling kunnen zich tussen 1 januari 2017 en 1 juli 2021 melden bij hun gemeente.
Inhoud uitkoopregeling
Met de uitkoopregeling kunnen eigenaren van woningen die recht onder een hoogspanningslijn staan hun woning verkopen aan de gemeente of op kosten van de gemeente laten verplaatsen. De gemeente krijgt de kosten vergoed door het ministerie van Economische Zaken (EZ). In de uitkoopregeling zijn de voorwaarden opgenomen om voor vergoeding in aanmerking te komen. Het staat gemeenten en woningeigenaren vrij om, als beide partijen dat willen, onderling aanvullende afspraken te maken. Gemeenten moeten er wel op letten of deze afspraken consequenties hebben voor de vergoeding die ze van EZ ontvangen op grond van de uitkoopregeling.
Welke woningen komen in aanmerking?
Een woning komt in aanmerking voor de uitkoopregeling als deze op de peildatum van 1 januari 2017 en op het moment van aanvraag:
• recht onder of tussen de draden van een hoogspanningslijn van 220 of 380 kV (kilovolt) staat, of
• recht onder of tussen de draden van een hoogspanningslijn van 50, 110 of 150 kV staat én buiten een bevolkingskern ligt, of
• recht onder of tussen de draden van een hoogspanningslijn van 110 of 150 kV staat en binnen een bevolkingskern ligt, waarbij de tracélengte korter is dan 1 kilometer (of 500 meter in geval van een eind- of tussenstation).
De uitkoopregeling is bedoeld voor woningen waar verkabeling of verlegging van de hoogspanningsverbinding niet aan de orde is. Hoogspanningslijnen van 50, 110 of 150 kV die door een bevolkingskern lopen en een tracélengte hebben van minimaal 1 kilometer (of 500 meter in geval van een eind- of tussenstation) kunnen ondergronds
worden gebracht. De woningen onder deze verbindingen komen daarom niet in aanmerking voor de uitkoopregeling. Om verkabeling of verlegging van deze tracés mogelijk te maken, is het wetsvoorstel Voortgang Energie Transitie (VET) in voorbereiding.
De uitkoopregeling is vrijwillig. De eigenaar kiest zelf of hij hiervan gebruik wil maken. Wil een eigenaar gebruik maken van de regeling om te verkopen of te verplaatsen, dan kan deze zich vanaf 1 januari 2017 tot 1 juli 2021 melden bij de gemeente. De gemeente bepaalt in overleg met de eigenaar of zij de woning wil aankopen en/of wil verplaatsen. Daarbij maakt de gemeente onder meer een ruimtelijke afweging.
Wat wordt vergoed?
De uitkoopregeling vergoedt de marktwaarde van de woning. Ofwel: welk bedrag zou de woning opbrengen bij verkoop aan een andere particulier. Daarbij wordt rekening gehouden met alle relevante (omgevings)factoren van de woning, zoals onder meer de aanwezigheid van de hoogspanningslijn. De uitkoopregeling is vrijwillig. Daarom is er geen reden voor een vergoeding op basis van de onteigeningswaarde.
Hoe wordt de waarde van de woning bepaald?
De marktwaarde van de te verkopen woning moet door een deskundig taxateur worden vastgesteld. Aangenomen wordt dat alle taxateurs die ingeschreven zijn bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) en aangesloten zijn bij de kamer ‘wonen’ of ‘landelijk en agrarisch vastgoed’ (in geval van een bedrijfswoning) hieraan voldoen.
De eerste taxatie vindt in opdracht van de gemeente plaats. Indien de eigenaar het niet eens is met de door de eerste taxateur bepaalde waarde, kan hij een tweede taxateur voor een ‘second opinion’ inschakelen. Wijkt de tweede taxatie voor 2,5% of minder af van de eerste taxatie, dan wordt het gemiddelde van beide taxaties vergoed als waarde voor de aan te kopen woning. Ook kan altijd worden uitgegaan van de eerste taxatiewaarde. Als er sprake is van een grotere afwijking tussen de beide taxaties dan 2,5% kunnen de gemeente en de woningeigenaar gezamenlijk een derde taxateur inschakelen. De derde taxateur geeft, bij voorkeur met kennis van de twee eerder verrichte taxaties, een definitief oordeel over de waarde van de woning.
De uitkoopregeling vergoedt de kosten van de eerste taxatie, ook als de eigenaar het aanbod tot uitkoop niet accepteert. De kosten van de tweede taxatie worden vergoed wanneer de getaxeerde waarde tussen de eerste en tweede taxatie meer dan 2,5% afwijkt. Als er sprake is van een derde taxatie, vergoedt de uitkoopregeling de helft van de kosten.
Rol van SAOZ
Een juiste en accurate eerste waardering is van belang en bespaart kosten. SAOZ heeft bij het NRVT ingeschreven taxateurs in dienst en kan als onafhankelijk en landelijk werkend bureau van dienst zijn bij de waardering. Ook bij een eventuele 2e taxatie of als 3e taxateur. Daarbij komt onze planschadekennis met betrekking tot hoogspanningsleidingen natuurlijk goed van pas. Wij zijn u ook op dit vlak graag van dienst.
Meer weten of ook behoefte aan deskundig advies en ondersteuning op dit gebied?! Neem dan contact op met Hans Marskamp.
*de informatie is grotendeels ontleend aan de brochure ter zake van het Ministerie van EZ van November 2016
